Zonas Federales Marítimas en México

Recientemente las autoridades ambientales han publicado la planimetría o levantamiento general oficial de todas las Zonas Federales Marítimas ubicadas en las áreas costeras de México. Esta describe las áreas conocidas como "Terrenos Ganados al Mar" que existen entre la Zona Federal Marítima y las propiedades con frente de playa.

Esta planimetría, entre otras cosas, intenta establecer un parámetro oficial en la elaboración de cualquier plano o levantamiento individual de Zona Federal Marítima o Terrenos Ganados al Mar que sea utilizado para solicitar concesiones sobre dichas áreas.

La mayoría de nuestros clientes saben qué es la Zona Federal Marítima y están conscientes del proceso para adquirir los derechos de concesión de la Zona Federal Marítima que esta adyacente a sus lotes frente a la playa. Sin embargo, la mayoría de ellos desconocen la naturaleza de los Terrenos Ganados al Mar y si estos terrenos pueden ser "adquiridos" de alguna manera. El propósito de este mensaje es describir brevemente qué son los Terrenos Ganados al Mar y cómo se pueden adquirir.

La Zona Federal Marítimo Terrestre es una franja de 20 metros de ancho de tierra firme y transitable que limita con las playas o depósitos naturales de agua marina. Como he mencionado antes, los Terrenos Ganados al Mar son una fracción de tierra que puede existir entre la Zona Federal Marítimo-Terrestre y una propiedad privada adyacente (lote frente a la playa).

Tanto la Zona Federal Marítimo-Terrestre como los Terrenos Ganados al Mar son considerados propiedad pública, lo que significa que el gobierno es su propietario. Mientras que el uso de la Zona Federal Marítimo-Terrestre solo puede ser "adquirido" mediante una concesión a través de la cual el concesionario solo adquiere derechos para "usar y disfrutar" dicha Zona Federal en una forma exclusiva, los Terrenos Ganados al Mar pueden ser "adquiridos" ya sea por una concesión o por una venta pública (subasta), dándole al comprador un título sobre dicho terreno convirtiéndolo en propiedad privada. Ningún impuesto u honorario debe de pagarse al Gobierno después de que se haya pagado el precio de venta (pública). El precio a pagar será estimado con base a un avalúo oficial.

El proceso para adquirir una concesión sobre Terrenos Ganados al Mar es similar al proceso para adquirir una concesión de Zona Federal Marítima. El proceso para adquirir Terrenos Ganados al Mar por la vía de subasta pública puede ciertamente representar un proceso más largo y molesto. Sin embargo, el resultado es que el terreno se convertirá en propiedad privada y por esa razón también será totalmente apto para venderse. Este proceso tiene varias fases que se deben llevar correctamente. El proceso toma su tiempo, estimándose en 2 años para completarse.

Una nota importante a considerar es que los propietarios de los terrenos que han adquirido el título de concesión sobre la Zona Federal adyacente, tienen el derecho de preferencia para adquirir Terrenos Ganados al Mar por vía venta directa, evitando de este modo la subasta pública.

Nótese que no todos los terrenos con frente playa tienen Terrenos Ganados al Mar. Es importante revisar cada caso particular antes de proceder.

Si necesitas más información sobre este tema por favor comunícate a las oficinas de Connell y Asociados, www.mexicolaw.com.mx