Muchas de las personas que deciden comprar propiedades en la región de la Costa Vallarta lo hacen con la intención de rentarlas mientras no las estén usando. Hay varias opciones para hacer esto que van desde rentarla tú mismo hasta contratar una compañía que lo haga por ti. Hacerlo tú mismo puede ser muy cansado, especialmente si no te encuentras en la ciudad para asegurarte que la propiedad está lista para ser rentada, dar acceso a las personas que la renten y encargarte de cualquier reparación o trabajo de mantenimiento que necesite hacerse antes de, o durante la renta. Contratar una compañía que se encargue de la administración y rentas hace desaparecer los dolores de cabeza pues se encargan de estas tareas por ti. También pueden asistirte en la declaración de tus ganancias con el SAT.
Ganancias por renta y declaración de impuestos
Cuando se habla de rentas, es importante conocer la diferencia entre los términos “renta” y “alojamiento”. Esto no siempre es fácil de hacer y a menudo se deja abierto a la interpretación. Lo importante es “quién” esté realizando esta interpretación.
Podemos encontrar claridad en ambos extremos del espectro: si una propiedad está siendo rentada a largo plazo con un contrato anual, esto es claramente considerado una “renta”. Por otro lado, un hotel, puede estar claramente definido dentro de la industria del “alojamiento”. Mientras más se acorte el periodo de renta, nos acercamos más a lo que puede ser referido como “alojamiento”. Hay un área gris entre los dos, abierta a la interpretación, que depende de con quién estés hablando.
Como la ley establece, las rentas de corto plazo (menos de un año), se consideran bajo la categoría de alojamiento. De cualquier manera, lo que es más importante para aquellos que estén rentando o piensen hacerlo, son las recientes posturas y mandatos que el SAT tiene con respecto a ganancias por rentas. Actualmente, el SAT está interesado, más que nada, en que estés registrado y registrando esta ganancia.
Es importante conocer esta diferencia, ya que si las rentas a corto plazo se consideran alojamiento y son manejadas como tal, sería necesario tener un permiso por parte de ayuntamiento, pagar impuestos de hospitalidad, registrarte en el departamento de turismo, aprobar revisiones de los departamentos de salud y protección civil y caer bajo la jurisdicción de PROFECO. Pero hasta el momento, estos procedimientos no son muy comunes para casas y condominios.
Cualquiera que sea el caso, las ganancias recibidas por estadías de corto o largo plazo deben ser reportadas. La diferencia importante reside en cuáles declaraciones y formas de impuestos serán necesarias si las rentas de corto plazo se llegaran a considerar alojamiento.
¿Podría esto cambiar en el futuro? Definitivamente. Pero por el momento, esa es la situación, así que si estás registrado y pagando los impuestos debidos, seguro estarás bien. Si cambiaran su postura respecto al tema, el mercado de las rentas se vería gravemente afectado ya que un propietario particular deberá seguir los mismos procedimientos que un hotel de 200 habitaciones.
Si vas a rentar y recibes un ingreso por esto, debes reportarlo. No es diferente de lo que se debe hacer en Canadá y EUA. Si estás rentando tu propiedad, puedes deducir los impuestos pagados en tu declaración en casa. Algunos dueños de propiedades en Vallarta creen que si los pagos/transferencias se realizan fuera de México, solo tienen que reportarlos al país dónde suceden. Esto no es suficiente. Ya que el ingreso es generado por una propiedad en México, se debe reportar este ingreso a México también.
En el pasado, no reportar estos ingresos era una práctica común ya que simplificaba la transacción considerablemente. Pero hoy no es algo que se recomiende. El SAT ha avanzado mucho en los últimos años y cualquier empresario en México atestiguará de ello. Puede haber sido diferente en el pasado, pero no más, hoy en día no hay forma de evitar pagar impuestos. La última vez que visité las oficinas del SAT para proveer una firma digital, también tomaron mis huellas dactilares e hicieron un escaneo del iris de mis ojos – se toman la recolección de impuestos en serio. Además, las autoridades tributarias de EUA, Canadá y México están cooperando y compartiendo información libremente ahora. Así que si estás reportando ingresos en un país pero no en otro, ellos lo sabrán.
El no pagar los impuestos vencidos es tratado de la misma manera en México que en EUA y Canadá, con posibles sanciones civiles y criminales. El SAT tiene el poder de discernir si estás o no reportando correctamente tus ingresos. Pueden usar indicadores del mercado como la ocupación hotelera en tu área (a veces tan alta como 80 %) y multiplicarlo por tu tarifa por noche. Esto no solo lo harán con el periodo del año pasado, ya que este cobro puede retroceder hasta 5 años. Así que, si rentas tu propiedad y no estás registrado con el SAT, contacta un contador público certificado o un profesional en la administración de propiedades, para registrarte y comenzar a declarar y pagar impuestos. No vale la pena tener tu propiedad gravada por una deuda tributaria y tener que pagar a un abogado para que te defienda.
En lo últimos años, trabajar con el SAT se ha vuelto más sencillo, si eliges hacerlo por tu cuenta. Cuentan con colaboradores experimentados y amigables que te pueden ayudar con los procedimientos necesarios para registrarte como contribuyente. Si no hablas español, necesitarás alguien que te ayude a traducir. Puedes hacer una cita en línea y averiguar cuáles documentos serán necesarios en sat.gov.mx
Los impuestos deben ser declarados mensualmente y puede ser un 20 % llano del ingreso antes del IVA, sin deducciones, o hasta 35 % del ingreso neto, junto con el 16 % de IVA (IVA es el Impuesto al Valor Agregado). Cuando rentes, debes agregar este 16 % al costo de la renta - prácticamente todo está gravado por este impuesto.
La mayoría de las personas de EUA y Canadá tendrán su propiedad bajo un fideicomiso residencial. La gran mayoría de los fideicomisos permiten rentar la propiedad, sin embargo, debes consultar el tuyo para estar seguro. Tienes casi todos los mismos derechos que alguien que es dueño de la propiedad, el fideicomiso es simplemente un requerimiento legal para tener propiedades cerca de las costas o fronteras.
Administradores de Propiedades de Renta
Hay un buen número de compañías en Puerto Vallarta que pueden ayudarte con la administración de tu propiedad, así como su renta. Se asegurarán que la propiedad esté lista para la renta, harán los cobros, te asistirán con el pago de impuestos, se encargarán de las reparaciones y mantenimiento mientras te mantienen informado con reportes periódicos. Los proveedores de este servicio van desde independientes hasta grandes compañías y todo lo que hay entre esos dos. Algunos prefieren solo administrar propiedades mientras otros ofrecen servicios de promoción para la renta. Asegúrate de contratar alguien a quien le confías el cuidado de tu propiedad plenamente. Pide referencias y pregunta a otros acerca de sus experiencias en este tema. Muchas compañías de bienes raíces tienen un departamento que se encarga de rentas y administración de propiedades para sus clientes. El costo por este servicio usualmente empieza en un 20 % y sube dependiendo de qué tanto del proceso de renta y administración sea manejado por el administrador.
Algunas de estas compañías se encargan solo de los cuidados de la propiedad, esto significa que tú podrías encargarte de las rentas pero tendrías que realizar también los reportes de impuestos. Hoy en día, con el Internet, el marketing de rentas puede ser relativamente sencillo ya que existen un gran número de sitios de rentas como VRBO.com y airbnb.com. Sin embargo, la mayoría de las compañías de rentas y bienes raíces de Puerto Vallarta tienen su propio sitio con una buena y bien establecida base de datos de propiedades en renta.
Antes de rentar, asegúrate que esto no será causa de problemas con el administrador de tu edificio o la asociación de colonos - algunos lo ven como algo negativo y lo harán difícil para ti. Pero también hay otros que están listos para hacer exactamente lo contrario: hacer la renta de las propiedades algo fácil para los dueños.
En conclusión, si vas a rentar, no tomes riesgos innecesarios. Regístrate con el SAT, reporta tus ingresos y paga los impuestos debidos.
Escrito por John Youden de MLSVallarta.com en colaboración con David Connell de Connell & Asociados. David es un abogado con licencia para practicar en México, es especialista en leyes de bienes raíces, tiene sus oficinas en Puerto Vallarta.
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