Guía para Venta de Propiedades en Vallarta/Nayarit

Así que estás considerando vender tu casa o condo en Vallarta.

Esta no siempre es una decisión fácil de tomar, ya que estás vendiendo el lugar que fue, probablemente por muchos años, tu hogar y el de tu familia. Todos los recuerdos que lo acompañan, los buenos y los malos momentos, que se originaron ahí. Algunas veces necesitamos algo más pequeño, o más grande, o quizá simplemente es tiempo de seguir otro camino.

Antes de que hayas tomado la decisión, debes considerar las condiciones del mercado actual. ¿Cómo se están vendiendo las propiedades en estos días? ¿Qué tan activo es el mercado? ¿Qué tanta competencia hay y cómo se han mantenido los precios? ¿Cuánto tiempo han estado las propiedades en el mercado? Desafortunadamente esta información no siempre es fácil de conseguir, Vallarta nunca ha logrado tener información estadística sustancial por varias razones. Parte de esta información está disponible en línea, en publicaciones o la puedes obtener hablando con agentes de bienes raíces.

¿El inmueble cuenta con Título de Propiedad?

Esta puede ser una pregunta tonta, pero en México, no lo es. Algunas personas han comprado lo que se conoce como ejido, que no puede ser propiedad de extranjeros. Si compraste un condominio nuevo, es probable que el desarrollador aún no te haya transferido el título. Debes estar seguro de que lo que vas a vender está listo para ser transferido a un nuevo dueño. No quieres tener problemas a la hora del cierre, eso puede retrasar y en algunos casos anular una posible venta.

¿Pagarás impuestos sobre las Ganancias de Capital?

Debes saber si te corresponde pagarlo o no, ya que esto afectará el hecho de que puedas vender ahora y a que precio. Este cálculo es importante y puede hacerlo tanto un notario como un abogado especialista en derecho inmobiliario o un agente de bienes raíces. Asegúrate de que la persona con la que estés hablando sepa lo que está haciendo. Tu mejor opción es pedirle a un notario que analice tu situación, ya que ellos serán los que al final del día determinen si debes pagar o no.

Calcula los gastos de Reparación y Mantenimiento del Inmueble

¿Es necesario hacer reparaciones o mejoras antes de poner la propiedad en el mercado? Si tratas de obtener el mejor precio por tu propiedad, tendrás que hacer algunas remodelaciones y prepararla para ponerla en venta. Da prioridad a aquellos proyectos a los que les puedas sacar el mayor provecho. Calcula el costo de los materiales y contratistas, determina cuales son los proyectos en los que puedes invertir y ajusta el presupuesto de acuerdo a lo que esperas recibir por tu propiedad. No le des a los compradores una razón para regatear el precio. Haz todos los arreglos que sean necesarios, como llaves que gotean y actualiza tu casa mejorando la iluminación y los accesorios.

Sigue los pasos de los vecinos, pero no trates de superarlos. No querrás tener la casa más costosa en tu vecindario. Si es nomal en tu vecindario tener pisos de madera y tu tienes alfombra, actualízate. Los compradores de hoy en día esperan electrodomésticos de acero inoxidable y granito en las superficies de la cocina.

Calcula tus gastos de Venta y Mudanza

• Comisión del agente inmobiliario: En la mayoría de los casos corresponde al 8% del precio de venta, pero no es una norma ya que las comisiones fijas no están permitidas en México. Las comisiones son negociables y especialmente en un mercado lento, el agente debe estar dispuesto a aceptar una menor comisión. Pero recuerda, la calidad del servicio será equivalente a cuanto estés dispuesto a pagar. Debe haber una muy buena razón para que un agente pida la comisión completa, 8%; su programa de marketing, experiencia o nivel de profesionalismo.
• Penalizaciones por el pago de la hipoteca: ¿Cuentas con una hipoteca? ¿Eres sujeto de alguna penalización? Si la respuesta es sí, ¿puedes negociar con el prestamista para reducirla?
• Impuesto sobre las ganancias de capital: Consulta a un experto para determinar si estás exento.
• Gastos de mudanza: ¿Están incluidos los muebles con la propiedad? ¿O tendrás que mover tus muebles y electrodomésticos a otro lugar? 

Para determinar la ganancia potencial de la venta de tu casa:

• Haz un estimado, de manera muy general, de cuanto esperas obtener por tu propiedad, basado en las ventas de propiedades similares en el área. Puedes ver lo que está actualmente en venta en la página de "Búsqueda Rápida" de MLSVallarta.com
• Resta los gastos de la venta y de la mudanza. Si tienes suerte, o vives en un mercado inmobiliario sólido, gozarás de plusvalía y una ganancia potencial.

Investiga el Mercado Inmobiliario Local

El mejor lugar para ver lo que actualmente está en venta es la búsqueda de propiedades de MLSVallarta.com, donde se listan la mayoría de las propiedades en reventa, o nuevas, que están disponibles. Vallarta Real Estate Guide siempre está lleno de información importante y está disponible sin costo en varios lugares a lo largo de la región, incluyendo oficinas de bienes raíces.

Desafortunadamente, es muy difícil obtener estadísticas relacionadas con las ventas, incluso para los agentes de bienes raíces. No todos reportan sus ventas así que será necesario que preguntes. ¿Hay gente interesada en comprar propiedades en tu vecindario? Haz una investigación en Internet y consulta a los expertos locales. Si ha habido una baja significativa en los precios, quizá sea mejor que esperes. De lo contrario, serás bombardeado por ofertas muy bajas.

Considera Rentar tu Propiedad en lugar de Venderla

Si después de analizar el mercado decides que probablemente no sea un buen momento para vender, quizá quieras considerar el rentar tu propiedad. Puedes rentarla por corto o largo plazo. Las rentas a largo plazo ofrecen menor remuneración pero por lo menos sabrás cuanto recibirás al mes. Las ventas a corto plazo ofrecen mayor remuneración (cuando la propiedad está rentada), pero existe mucha competencia, costos de mercadotecnia, comisiones para las agencias de rentas y además el tenerla rentada depende de la temporada.

Cuando hagas el presupuesto para un inquilino, asegúrate de incluir lo siguientes costos:

• Pago de la hipoteca
• Impuesto de la propiedad
• Seguro (verifica que tus primas no se verán afectadas si conviertes tu residencia en una propiedad en renta)
• Cuotas de la Asociación de propietarios (si aplica)
• Compañía que administra la propiedad (si aplica)
• Mantenimiento

Advertencia: No todos tienen madera de ser caseros. Prepárate mentalmente. Date cuenta de que esta propiedad ya no es tu hogar sino una propiedad en alquiler. Analiza los riesgos que tiene el rentar.

Estrategias de Venta

Determinar el precio adecuado para tu propiedad es probablemente la decisión más importante que tendrás que tomar y afectará la capacidad de vender rápido y sin complicaciones. Investiga y sé realista. Conoce a tu competencia (propiedades que ya tuvieron dueño y propiedades nuevas) y encuentra maneras para hacer que tu propiedad sobresalga. Comercializa tu propiedad de manera estratégica, efectiva y considera la posibilidad de ofrecer incentivos (esto cada vez es más popular). Vallarta actualmente es un mercado de compradores así que de tu estrategia dependerá que vendas o no.

• El enfoque que elijas dependerá de tu motivación, es decir, que tan rápido tienes que deshacerte de la propiedad y cuanto dinero quieres obtener por la venta. Ten en cuenta que entre más tiempo esté tu propiedad en venta, más gastarás.
• Si el tiempo es esencial, ofrecer la propiedad a un precio más bajo es la mejor manera de vender rápido. Puede ser que la termines vendiendo al precio que tu quieres como consecuencia de una guerra de ofertas al tener varios interesados.
• Considera ofrecer incentivos sin costo como electrodomésticos nuevos, muebles o el pago de los costos de cierre o intereses. ¡Hemos visto gente que ofrece vehículos como incentivos!
• Dependiendo de tu situación, es probable que logres vender la propiedad por ti mismo y ahorrarte la comisión del agente inmobiliario. Pero puede ser un camino difícil si normalmente estás fuera de la ciudad o si no estas familiarizado con las leyes inmobiliarias mexicanas.

Elige el Momento Apropiado para maximizar el Precio de Venta

El mercado inmobiliario de Vallarta tiene mayor actividad en los meses de invierno y primavera. La afluencia de visitantes (compradores potenciales) durante este periodo puede aumentar tus probabilidades de encontrar un comprador y vender a un mejor precio. Después de Abril puede que el mercado continúe en actividad, pero es entonces cuando encontrarás cazadores de ofertas.

Pros y Contras de Vender por ti mismo

Las comisiones de los agentes son negociables, pero comúnmente oscilan entre el 6 y 8% de tu precio de venta. Los vendedores que quieren ahorrarse el dinero de la comisión tratarán de vender la propiedad por ellos mismos. Pero nunca pienses que podrás ahorrarla en su totalidad. Deberás invertir dinero en la comercialización y en preparar la propiedad por ti mismo.

Podrás vender la propiedad por ti mismo si:

• Ya tienes un comprador serio
• El mercado local es tan fuerte que la propiedad puede venderse por si misma (algo muy extraño en la actualidad)
• Tienes tiempo para preparar, mostrar y comercializar la propiedad

Desventajas potenciales:

• No podrás poner la propiedad en el MLS
• Establecer un precio incorrecto
• Incapacidad de comercializar la propiedad de manera efectiva
• Inexperiencia al negociar con compradores
• No estar familiarizado con los procesos de cierre, especialmente en México
• Al no estar familiarizado con las leyes inmobiliarias mexicanas, sube la probabilidad de que se presenten problemas legales

Qué tienen los buenos agentes que probablemente no tengas tú:

• Acceso a información privilegiada del mercado que no está disponible para el público, como el precio de venta de propiedades similares en el área
• Acceso al MLS
• Años de experiencia y una lista muy extensa de contactos y conexiones
• Viven aquí y tienen tiempo para mostrar tu propiedad, probablemente tú no puedas hacerte cargo de esto

La selección de un Agente de Bienes Raíces y entrar al MLS

Muchos vendedores trabajan con inmobiliarias que son miembro del servicio de listado múltiple de propiedades (MLS), una base de datos a la que solo los profesionales inmobiliarios tienen acceso. Existen dos servicios MLS en la región de Vallarta/Nayarit: Multi-List Vallarta, el más grande y longevo, y AMPI-MLS, ofrecido por el consejo inmobiliario.

El agente inmobiliario te ayudará a determinar que tan rápido venderás y el precio que obtendrás. Te representará y velará por tus intereses, incluirá fotografías y detalles acerca de tu propiedad en el MLS, como la dirección, año de construcción, tamaño, número de recámaras, baños y más.

Para información acerca de las inmobiliarias que puedes encontrar en la región, qué servicios ofrecen y agentes que trabajan con ellos, visita la página de Agencias de MLSVallarta.com. También podrás encontrar perfiles de asesores inmobiliarios en este sitio web, en la sección "Escaparate".

Cuando estés buscando un agente, busca uno que:

• Entienda tus necesidades
• Tenga experiencia vendiendo propiedades en tu área y rango de precio
• Sea exitoso
• Tenga un programa de marketing fuerte
• Esté bien conectado (con agentes compradores, especialistas en hipotecas, valuadores, inspectores, agentes de seguros, etc.)
• Pide referencias entre tus familiares y amigos o encuentra un agente con la ayuda del directorio de MLV

Cuando entrevistes a los agentes averigua lo siguiente:

• Cuantos años tiene trabajando en bienes raíces
• Que tan familiarizado está con tu vecindario, tipo de propiedad y rango de precio
• Número de ventas durante el año pasado
• Precio de venta promedio de las propiedades vendidas el año pasado
• Tiempo que tardaron las propiedades en venderse
• Referencias de otros clientes

Negocia los términos del Contrato de Exclusividad

Una vez que hayas elegido a un agente, te pedirá que firmes un contrato legal con el representante de la oficina para la que labora. El contrato detalla el compromiso de la inmobiliaria de encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio y cumplir los términos, y el vendedor promete pagar la comisión a la inmobiliaria.

Los términos del contrato son negociables, incluyendo la compensación de la inmobiliaria. Al agente comúnmente se le paga una comisión basada en un porcentaje del precio de venta.

La mayoría de los contratos son por un periodo de 90-180 días, lo que le da al agente suficiente tiempo para comercializar y vender tu casa. Después de este periodo, puedes renovar el contrato o trabajar con otra inmobiliaria.

Determina el Precio de tu Propiedad

El valor justo del mercado es el precio que un comprador está dispuesto a pagar y que un vendedor está dispuesto a aceptar. Es el valor de tu propiedad en el mercado actual, sin importar cuanto pagaste por ella.

Para calcular el precio de lista, busca propiedades parecidas en el área con medidas, construcción, edad y condiciones similares que se hayan vendido recientemente o estén actualmente en venta. Si tu propiedad está ubicada en una región donde no hay muchas propiedades, será difícil encontrar propiedades similares. Especialmente en un mercado lento.

Pide a tu agente que prepare un Análisis Comparativo del Mercado (ACM). Un ACM es un compilado de estadísticas que incluye información acerca de "ventas recientes", propiedades vendidas en los últimos 6 meses, y "propiedades en venta" similares a la tuya. En el mercado está tu competencia; tu propiedad debe tener un precio competitivo.

¿Qué estará incluido?

Es una buena idea hacer una lista de lo que estará incluido y lo que no, en la venta de tu propiedad. Usualmente lo que no está sujeto o fijo a la propiedad no está incluido. Pero para estar seguro, hacer una lista es lo mejor.

• ¿El arte está incluido?
• ¿Piensas dejar todos tus muebles en la propiedad?
• De no ser así, ¿tratarás de venderlos (lo cual no siempre es fácil) o usarlos en otra propiedad?

Comercializando tu Propiedad

Hay una serie de cosas que puedes hacer, junto con tu agente inmobiliario, que ayudarán a vender tu propiedad:

• Asegúrate de que la propiedad esté presentable. Es decir, ordenada, las paredes deben estar recién pintadas y la casa limpia, ¡muy limpia!
• Dile a tus vecinos que la casa está en venta; tal vez tengan un amigo o familiar que quiera vivir cerca de ellos
• Pide a tu agente que organice un "open house"
• Haz que aparezca en publicaciones locales como Vallarta Real Estate Guide y Vallarta Lifestyles. Muchos vacacionistas leen estas publicaciones mientras están aquí. Además Vallarta Lifestyles está disponible en versión digital y por tanto es leída por personas incluso cuando no están en Vallarta
• Pide a tu agente que promueva tu propiedad en la sección de clasificados de Vallarta Real Estate Guide, cualquier ayuda es buena
• Asegúrate de que tu propiedad esté en Multi-List Vallarta, el sistema MLS más completo y más visitado para propiedades en Vallarta y Riviera Nayarit.