El Mercado Inmobiliario en Puerto Vallarta: La Perspectiva de una Década.

Han pasado diez años desde la dramática recesión económica del 2007, la cual afectó drásticamente los precios y valores de los bienes raíces en los Estados Unidos, pero también en otras partes del mundo, incluido México. Pero mientras los resultados fueron más inmediatos en los EE. UU., Puerto Vallarta tardó un poco en darse cuenta en qué medida se había visto afectado su mercado.

En MLSVallarta, pensamos que sería interesante volver a analizar nuestra información con respecto al 2007 y compararla con cómo es el mercado hoy en día, cómo se ha estado recuperando y luego ha comenzado a echarse andar nuevamente. ¿Es cercano a 2007? Eso es lo que estaremos viendo.

Siempre ha sido difícil obtener buena información estadística sobre el mercado inmobiliario local. En aquel entonces confiamos en lo que se informó al sistema MLS. Pero también estudiamos, anualmente, los desarrollos para obtener los que fueran sus precios e inventario, y qué ventas habían cerrado. Esto nos dio suficientes datos para trabajar y comprender bastante bien lo que estaba sucediendo en el mercado. En la actualidad, los resultados de la MLS son aún más precisos, aunque aún faltan datos procedentes de algunos desarrollos que no forman parte ni están afiliados a un sistema MLS.

Hasta el 2007, el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se encontraba en un frenesí de compras. Los agentes inmobiliarios estaban trabajando largas jornadas, los desarrolladores no podían construir lo suficientemente rápido, y ningún precio parecía ser demasiado alto para compradores motivados, principalmente estadounidenses.

El mercado de 2007 y antes de él estaba dominado por los productos ofrecidos por los desarrolladores. Las reventas se retrasaron principalmente porque los compradores querían algo nuevo, más grande y mejor. Las ventas brutas en 2007 estuvieron entre $ 550 y $ 700 millones de dólares, con aproximadamente el 75% de ello producido por los desarrolladores.

El mercado actual, de acuerdo con la MLS, muestra $ 270 millones para 2017, sin embargo, eso no incluye todos los proyectos de desarrollos. Pero incluso así, este número (cantidad de desarrollos actuales) es pequeño, especialmente si se compara con hace diez años. Actualmente hay unos 60 proyectos en desarrollo y una buena parte de ellos están en el sistema MLS. En 2007 contamos más del doble de desarrollos y la mayoría no formaba parte de la MLS. En resumen, las ventas brutas eran el doble en 2007, si lo comparamos con los resultados del año pasado.

El mercado era una locura en ese entonces. En ese momento, estábamos publicando Vallarta Lifestyles, una revista de lujo de gran tamaño llamada Costa Vallarta y la Guía de Bienes Raíces de Vallarta. Lifestyles llegó a tener 300 páginas, Costa Vallarta estaba cerca de las 200 y la Guía de Bienes Raíces tenía más de 100 páginas, por lo que la imprenta estaba teniendo dificultades para engrapar la publicación y sugirió que creáramos dos publicaciones. Hoy, Lifestyles y la Guía tienen la mitad de páginas y Costa Vallarta ya no existe. Esto no afecta nada a las publicaciones hoy en día ya que son bastante exitosas. Es más un referente del mercado en aquel entonces, y en dónde está hoy.

El precio promedio de "listado" para un condominio fue de $ 600,000 dólares en 2007. Compare eso con el día de hoy, donde el precio promedio de "ventas" es menos de la mitad de eso. Hubo más de 120 proyectos en diferentes etapas de desarrollo alrededor de la bahía en ese entonces, 15 de ellos ofreciendo condominios con precios iniciales superiores a $ 1 millón de dólares.

En 2007, el presupuesto promedio del comprador era cercano a los $ 500,000 USD, impulsado primero por aquellos que podían pagar más y, en segundo lugar, aumentando los precios de las propiedades. Hoy en día los agentes de bienes raíces informan que hasta hace poco el presupuesto típico del comprador era de alrededor de $ 250,000 USD, la mitad del de 2007. Sin embargo, han reportado un movimiento ascendente en mientras pasamos al 2018. Algunos compradores están, una vez más, buscando y deseando gastar en el rango de $ 600,000 - $ 800,000 USD. Pero el presupuesto más común del comprador todavía está bastante por debajo de lo que era en 2007.

En 2007, los compradores buscaban condominios elegantes, lujosos y espaciosos. La primera venta de condominios de más de $ 1 millón de dólares se llevó a cabo y fue como cuando se rompió el récord de una milla de cuatro minutos; más personas comenzaron a hacerlo. Los condominios a precios millonarios eran comunes con la barrera del precio de venta de $ 2 millones de dólares por condominio rota también ese año. Se estaban construyendo y vendiendo condominios de tres dormitorios de 3,000-6,000 pies cuadrados. Un proyecto en Conchas Chinas, que implicó la demolición de una casa más antigua frente al mar y la construcción de seis condominios, vio las primeras ventas iniciales de $ 1.5 y $ 2.5 millones de dólares.

Seguían estando disponibles condominios nuevos por tan solo $ 300,000 USD, pero esto se estaba volviendo cada vez más raro. Con tantos desarrollos nuevos, nunca hubo tantas opciones y opciones disponibles como en ese tiempo. Se volvió muy competitivo, con cada desarrollador buscando una ventaja sobre la competencia o arriesgando a no vender, o al menos no tan rápido como quisieran. Los desarrolladores ofrecían financiamiento extendido a corto plazo y servicios especiales en la propiedad tales como gimnasios y spas, casas club, incluso un nuevo vehículo con la compra de una casa o condominio.

Hoy no es así, o al menos no hasta ahora. La gente está buscando unidades más pequeñas y prácticas con menos comodidades, ya que estas solo aumentan el precio y los costos de mantenimiento para las áreas comunes. Los compradores están dispuestos a renunciar a vistas, las que alguna vez fueron absolutamente esenciales, para obtener algo que se ajuste a su presupuesto. Un agente de bienes raíces, que vivió (y sobrevivió) el 2007, nos comentó que es apenas en esta temporada pasada que comenzó a mostrar condominios de un millón de dólares, de nuevo después de muchos años.

Hoy en día, los desarrolladores intentan mantener bajos los costos al limitar las extravagancias en las unidades y, en cambio, invierten más en las áreas comunes. Podemos ver esto especialmente en el mercado del Centro. La nueva tendencia con onda hace unos años era una piscina en la azotea. Hoy esa es una característica estándar para la mayoría de los proyectos nuevos. Los desarrolladores ahora intentan superarse unos a otros con asientos dentro de las piscinas en la azotea, bares, gimnasios, salas de masajes, etc. A medida que el mercado se comienza a mover, los desarrolladores se ven obligados a ser más creativos. Hace algunos años, las unidades eran bastante estándar, carecían de las comodidades de 2007, ya que todo se trataba del precio. Eso está cambiando ya que las personas tienen un poco más para gastar y hay más competencia.

A continuación, algunas estadísticas que comparan los dos mercados separados por una década:

• En 2007, el precio promedio de venta de un condominio fue de $ 400,000 USD y el tamaño promedio fue de 192 m2. En 2017, el precio promedio de venta de un condominio fue de $ 275,000 USD y el tamaño promedio fue de 142 m2. Los precios de venta fueron un 45% más altos y las unidades un 35% más grandes en 2007 en comparación con el 2017.
• En 2007, el precio de venta promedio de una casa fue de $ 723,000 y el tamaño promedio fue de 318 m2, mientras que en 2017 el precio promedio de venta de una casa fue de $ 362,000 y el tamaño promedio de 253 m2. Las casas vendidas por el doble del precio y las unidades fueron un 25% más grandes en 2007 en comparación con 2017.
• En 2007, la Zona Hotelera y Marina Vallarta representaron casi el 46% de las ventas, y casi todos los productos nuevos se encontraban ahí. En 2017 representaron solo el 15% de todas las ventas (y la mayoría fueron reventas). En 2007, el área del centro tenía algunos desarrollos, con ventas lideradas principalmente por Molino de Agua, pero que solo representaban el 5% de todas las ventas. En 2017, esta área, principalmente el lado sur, representó casi el 30% de las ventas totales en el mercado. En la Costa Sur, las ventas se duplicaron en 2007, pero bajaron un 65% en la Costa Norte. (La falta de datos en MLS es parcialmente responsable de esto). Bucerías, La Cruz, Nuevo Vallarta y Flamingos mantuvieron porcentajes similares en ambos años.
• En 2007 hubo 19 ventas de viviendas y 8 ventas de condominios de más de 1 millón de dólares, mientras que en 2017 hubo 10 ventas de viviendas y 7 ventas de condominios de más de 1 millón de dólares (pero cuatro de ellas se hicieron con un precio de venta de exactamente 1 millón). En 2007, el precio de venta más alto para una casa fue de $ 4,455,000 USD y $ 2,730,000 USD para un condominio. Mientras que en 2017 el precio de venta más alto para una casa fue de $ 4,100,000 USD y $ 1,765,000 USD para un condominio.

Durante 2007, más de 50 nuevos proyectos inmobiliarios se pusieron en marcha, con un total de más de 120 (comparado con el actual, donde hay alrededor de 50-60), los cuales agregaron casi 5.400 nuevas propiedades al mercado, o alrededor de 8.900 unidades en total. Hubo 1,032 ventas reportadas, que dejaron un saldo en 2008 de aproximadamente 7,200 nuevas unidades de desarrollo. En otras palabras, el inventario de desarrollo de un año al siguiente se había duplicado. Cerca de 2,000 de estas unidades no se llevarían a cabo ya que los proyectos fueron cancelados. Incluso más de estas fueron retirados del mercado cuando los desarrolladores redujeron la oferta, o anunciaron que lanzarían solo en etapas. Existía la preocupación de que el mercado ahora estuviera extremadamente sobre-construido.

De las 1,032 unidades vendidas en 2007 por desarrolladores que no pertenecen a la MLS, casi el 10% de estas ventas finalmente no se llevarían a cabo porque los compradores ya no podrían pagarlas. En 2008, las ventas de desarrolladores cayeron a poco menos de 600 y en 2009 solo se informaron 340 ventas, un 60% menos que en el 2007.

Para el 2008, era obvio para todos que algo realmente preocupante estaba pasando en el mercado. El inventario consistía principalmente de propiedades nuevas con aproximadamente $ 5 mil millones de dólares distribuidos en 5,400 unidades alrededor de la bahía, las cuales estaban en numerosas etapas de construcción.

De los 138 desarrollos que monitoreamos ese año, 18 no tuvieron ventas, aquellos que seguían en el mercado reportaron que:

• 42 tenían un 25 % vendido
• 45 tenían un 25-50 % vendido
• 18 tenían un 51-75 % vendido
• 15 tenían un 76-99 % vendido
• 10 tenían un 100 % vendido

75 % de los desarrollos tenían al menos un 50 % de su inventario todavía a la venta y no había muchas personas buscando comprarlos.

Para 2009, estábamos listos para dejar de pedir información. Los desarrolladores se avergonzaron de hablar de ello y nosotros nos avergonzamos de preguntar. Pero lo hicimos de cualquier manera. Encuestamos 122 proyectos, de los cuales 18 estaban fuera del mercado, (cancelados) dejando 104. De estos:

• 40 proyectos tuvieron precios de inventario desde menos de $ 300,000.
• 18 tenían un precio que comenzaba en más de $ 1 millón (Imagine eso. Hoy, no hay un proyecto alrededor de la bahía con esto, excepto en Punta Mita, eso es valentía).
• 43 desarrollos reportaron ninguna venta en absoluto. Un tercio de todos los proyectos no tuvo ventas durante todo el año.
• Solo 7 reportaron números de dos dígitos en ventas.

Me gustaría repetir eso en caso de que no lo hayas escuchado: en 2009, de los 122 proyectos encuestados, 43 no reportaron ventas. Alguien había cerrado el grifo.

Y así comenzó un largo y lento proceso de recuperación, de 2011 a 2016.

El mercado de hoy no se acerca al nivel de frenesí que encapsuló al mercado en 2007. Los precios promedio de los condominios siguen cayendo más del 30% con respecto al punto más alto. Pero estaban, en nuestra opinión, sobre inflados en ese entonces y son más acordes hoy en día con lo que las personas pueden pagar.

Los condominios fueron un 35% más grandes en 2007, pero el promedio actual de 150 m2 ofrece un tamaño más realista que puede satisfacer fácilmente las necesidades de la mayoría de los compradores de condominios. Los constructores todavía están construyendo unidades "asequibles, más prácticas": rara vez escuchas acerca de un edificio ”boutique de lujo" como era común en 2007. Los compradores han regresado a las áreas centrales del centro en lugar de regiones deslocalizadas, principalmente para facilitar la socialización, el acceso a restaurantes y locales, la falta de necesidad de un automóvil y una mayor seguridad.

No parece haber nada en el horizonte que pueda cambiar la dirección actual del mercado (aunque, también recuerdo haber escrito eso en nuestro artículo Tendencias del 2006).

Sin embargo, hay algunas preocupaciones todavía en el horizonte. Las elecciones presidenciales de México se realizarán este año y un candidato de izquierda encabeza las encuestas lo cual tiene a la comunidad empresarial un tanto preocupada. El desprecio del presidente Trump por México como vecino y socio en el comercio económico, el desarrollo y la seguridad también es una preocupación. Y, como siempre, la seguridad en México, aunque Puerto Vallarta actualmente se conoce como una de las regiones más seguras del país.

En conclusión, todavía parece haber algo positivo para este mercado, no está ni cerca de los niveles sobre-construidos de 2007, y los precios aún son bastante más bajos que los máximos que alguna vez se alcanzaron.

Me gustaría agradecer a Wayne Franklin de Tropicasa Realty, Carl Timothy de Timothy Real Estate Group, Wally Lopez y Jonathon Smart de Riviera Partners Realty y Marc Sinanian de La Punta Realty, por sus valiosos comentarios e información al generar este informe.