Reporte Trimestral del Mercado Inmobiliario Vallarta/Nayarit Real Estate Q2 2023

Los resultados de ventas del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit para el segundo trimestre de este año muestran un incremento del 14% sobre el primer trimestre de este mismo año, marcando tres trimestres consecutivos de ganancias.
El volumen de ventas está más en línea con la tendencia histórica, como se muestra en azul abajo.

Aunque, lo interesante es que esa ganancia fue obtenida con casi el mismo número de ventas que él trimestre anterior, lo que significa que el precio promedio de venta se ha incrementado significativamente. En el primer trimestre el promedio del precio de venta fue de $420,000 dólares mientras que en el segundo trimestre fue de $481,000, mas de un 12% de incremento logrando el promedio de venta más alto registrado a la fecha.

¿Qué significa todo esto? Que el mercado continua muy ajustado con más demanda de vivienda que la oferta existente. Otra marca de un mercado ajustado es la diferencia entre el precio de lista y el precio de venta, que tradicionalmente es entre 8%-10%. Esta diferencia se ha estado reduciendo establemente durante el año pasado, mostrando un 4.5% de relación entre precio de lista y precio de venta en este último trimestre. Al revisar los precios de venta estos muestran que muchos propiedades se están vendiendo en el precio de lista, y en algunos casos, por mas.

En términos de qué regiones son las más populares de acuerdo al número de venta, Nuevo Vallarta y Bucerías en Riviera Nayarit una vez más, como en el primer trimestre, se llevaron los honores. Estas regiones son seguidas por Vallarta Central y Costa Sur (entre Vallarta y Boca de Tomatlán). Las áreas más económica para comprar (con los precios de lista más bajos) continúa siendo las áreas detrás de la Zona Hotelera, como Versalles, Fluvial y Las Gaviotas que han incrementado su popularidad entre los compradores.

Una tendencia interesante es la fortaleza del peso Mexicano en contra del dólar Americano. En 2020 a finales de Marzo la taza de cambio estaba cerca de los 25 pesos por dólar. Desde ese momento, y por más de dos años, el valor del peso se ha apreciado continuamente, y en Julio de este año la taza de cambio es de menos de 17 pesos por dólar, lo que significa que el precio se ha apreciado más de un 40% en los últimos 28 meses.

Esto ha tenido un profundo efecto en los compradores nacionales quienes han comprado en el mercado de Puerto Vallarta principalmente porque el mercado inmobiliario estaba valuado en dólares, como una forma de mantener el valor de sus pesos. Con las restricciones de las cuentas en dólares en México, y el incremento de las dificultades para mantener una cuenta en Estados Unidos para los nacionales Mexicanos, el mercado inmobiliario Vallartense se convirtió en un paraíso seguro para ellos. Por años esto funcionó muy bien para los compradores nacionales. Como ejemplo, para alguien que compró una propiedad en Vallarta en pesos en 2010 vio su valor se incrementado al doble en 10 años sólo por el tipo de cambio, y por que las propiedades en Vallarta se vendían en dólares. Pero, para alguien que compró una propiedad en 2020 for $100,000 dólares pero pago en pesos ($2.5 millones de pesos), si vendiera su propiedad en este momento por el mismo precio en dólares, sólo recibiría $1.7 millones de pesos - una perdida considerable del valor. Aunque, afortunadamente, los precios se han apreciado lo suficiente en este periodo de tiempo para que los compradores recuperen su inversión original.

Para los vendedores Americanos, debido a que el registro de propiedades en México es en pesos, esto ha traído una ganancia inesperada para ellos. Si compraron una propiedad en 2020 por $100,000 dólares, esta fue registrada en $2.5 millones de pesos. Pero si la venden hoy en $150,000 dólares, con una ganancia de $50,000 dólares, la venta se registraría en pesos al tipo de cambio actual, lo que equivaldría a $2.55 millones de pesos, lo que siginífica que tendrían una ganancia de sólo $50,000 pesos. Para no hacer larga la historia, ellos tendrían una ganancia de $50,000 dólares y tendrían que pagar muy poco o casi nada de impuestos por ganancia.

Pro muchos años esto ha estado en contra de los compradores Americanos. En algunos casos, ellos terminaron pagando impuestos en ganancias capitales cuando nunca vieron ganancias en términos de dólares. Pero ahora, al menos los últimos años, esta situación dio la vuelta.

El dólar americano es visto internacionalmente como una moneda de protección en contra de las recesiones y las volteretas del mercado. En la gráfica de arriba se pueden ver dos veces en las que el peso Mexicano ha perdido su valor rápidamente en los últimos 20 años; una durante la crisis financiera de 2007-2008 y otra durante la pandemia del Covid, lo que resulto en una recesión en 2020. Así que cuando hay problemas el peso Mexicano tradicionalmente pierde su valor extremadamente rápido. Desde el 2020 los mercados han estado en calma relativa y se ven un aumento lento en el valor de las acciones. Será muy interesante ver como el peso reacciona cuando llegue la siguiente (e inevitable) caída del mercado.