Reporte Inmobiliario MLS Vallarta 2020

En 2020 el Covid cambio el mundo y no fue diferente para Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Causó daños para las industrias de la hospitalidad, restaurantes y bares, y el mercado inmobiliario local no fue la excepción. El año terminó aproximadamente un 17% abajo que el año pasado, y un poco debajo del volumen de ventas del 2018. Esos son los resultados, cuando comparamos los resultados de las ventas año con año. Pero la mayor parte de las ventas inmobiliarias suceden uno o dos meses antes de la fecha de cierre, por lo que efectivamente, muchas de las ventas que fueron reportadas en el primer trimestre de 2020 fueron "vendidas" en el último trimestre de 2019. Así que, el alcance del Covid no se reflejó hasta la última parte del primer trimestre. Revisando las ventas trimestrales y comparándolas con el año anterior observamos que el primer trimestre estuvo un 10% abajo. Pero en el segundo trimestre, el volumen de ventas se desplomó en un 50%, seguido de un 25% debajo en el tercer trimestre. Hubo un rebote de 23% en las ventas en el cuarto trimestre, posiblemente por las esperanzas de contención y el optimismo por la liberación de una vacuna.

El interés por el turismo inmobiliario se mantuvo alto entre los compradores Americanos y Canadienses, a pesar de que por gran parte del año fue difícil para todos ver físicamente las propiedades, o en un tiempo, viajar a Puerto Vallarta. Esto fue una compensación particular, aunque, debido a un incremento en los intereses de los compradores nacionales que vieron que viajar fuera de México era difícil y complicado comenzaron a viajar dentro del país, resultando en más Mexicanos comprando en la región que en años pasados. El hecho de que pudieran comprar inmuebles en dólares americanos y así asegurar su inversión en una moneda más segura, tampoco perjudica.

El Covid ha forzado a muchas agencias y desarrollos a ser creativos, ofreciendo tours virtuales online donde uno puede "caminar" por la propiedad, cuarto por cuarto, sin la necesidad de estar físicamente ahí.

Pero antes de adentrarnos en más estadísticas, veamos un poco más acerca del mercado local.

Puerto Vallarta se encuentra en el estado de Jalisco, cerca del vecino estado de Nayarit en el lado norte. Su frontera, (el Río Ameca), divide Bahía de Banderas a la mitad, con Vallarta y sus suburbios en el lado sur de la costa. La linea costera norte del Río Ameca es comúnmente llamada Riviera Nayarit. Para el turismo inmobiliario (segundo hogar y compradores extranjeros), tradicionalmente Puerto Vallarta tiene 2/3 del mercado, o el doble de ventas reportadas en Riviera Nayarit.

Esto es un poco engañoso, sin embargo, por la forma en que se reportan las ventas en la región, o en México para esta materia. No hay una base de datos central disponible para extraer las ventas que se han llevado a cabo como en Estados Unidos o Canadá. La única fuente es lo que los agentes reportan dentro de su sistema MLS. Mientras más al centro de Puerto Vallarta, han sido mejores los reportes. Pero mientras más te alejas, especialmente en Riviera Nayarit, el reporte de ventas disminuye. Esto es especialmente notable en el area de Punta Mita al norte de la bahía que ofrece, en su mayoría, propiedades de lujo y que ha sido tremendamente exitosa pero que los números completos no son reportados a los sistemas MLS. Lo mismo aplica para el número de desarrolladores que no son parte del sistema MLS - muchos tampoco están reportando sus ventas. Esto significa que el volumen real de las ventas para la región son significativamente más altos. Dicho esto, aún hay información suficiente para identificar las tendencias en el mercado. Aquí hay algunas de ellas.

La gráfica anterior muestra que el mercado ha experimentado un crecimiento enorme en años recientes y que se ha recuperado de la crisis económica del año 2008, aunque parte de este crecimiento se debe al hecho de que se ha mejorado mucho el reporte de las ventas que están teniendo. La región de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit tiene uno de los mercados inmobiliarios más sofisticados en México, a la par o seguido solamente por Los Cabos. Para mucha parte del resto del país no hay servicios MLS, que son bien conocidos por proveer excelentes herramientas de marketing para los profesionales inmobiliarios y hacen mucho más fácil, para los compradores con iniciativa, conocer exactamente lo que hay en venta en la región. Buscar propiedades en Puerto Vallarta no es muy diferente que en el norte de la frontera. Dicho esto, la experiencia de compra puede ser muy diferente pues es otro lenguaje, cultura y moneda. Tres buenas razones por las que uno debe usar un profesional inmobiliario cuando se esta comprando una propiedad en la región.

Cuando vemos el mercado por tendencias en rangos específicos de precio vemos que se está llevando a cabo una apreciación, tal como lo refleja la gráfica de abajo, que muestra que hay menos propiedades disponibles por abajo de los $100,000 dólares mientras que hay más en el rango del millón de dólares. Parte de esto es reflejado por la oferta y la demanda, pero como veremos pronto, hay otros factores que muestran que los precios están subiendo.

Mientras el mercado de condominios representa al menos 2/3s de las ventas, y lo ha hecho tradicionalmente por muchos años, podemos entender mejor como se ha comportado el mercado en los últimos cinco años con tan solo ver los datos de las ventas. En la gráfica de abajo podemos ver una tendencia en el incremento de las ventas mayores a $500,000 dólares y menos ventas por unidades debajo de los $100,000. Las agencias han reportado hasta ahora este año un incremento en el interés por propiedades en el rango de $500,000+, pero con una oferta limitada, lo que sugiere que esta tendencia continuará. El rango más popular es entre $100,000-$250,000 con cerca del 80% de las ventas de condos con precios menores a $500,000.

En 2007, en el punto álgido del mercado, los condos se estaban vendiendo un poco más arriba, el promedio de las ventas era de $400,000. Aunque el valor de los condominios ha bajado, han tenido un rebote aunque no han alcanzado los niveles anteriores. En 2020 el precio promedio de venta de un condominio fue de $340,000. Pero para poner esto en perspectiva, 2006-2007 fueron años excepcionales en los que vimos que la demanda supero la oferta, lo que llevó a que los precios se incrementaran dramáticamente. Los precios han estado subiendo dramáticamente sobre los años pasados.

Los condominios de dos recámaras representan casi el 50% de las ventas de condos y así ha sido por años. La gráfica de abajo también muestra que las unidades tipo studio se están volviendo populares. La razón de esto, probablemente, es porque los precios han incrementado, y para que los desarrolladores puedan ofrecer unidades a precios bajos, su único recurso es ofrecer más studios que utilicen el espacio eficientemente.

Si observamos el mercado de condominios por tipo y como se han apreciado en los pasados 5 años, veremos los resultados de la gráfica de abajo. Una unidad de una o dos recámaras ha visto como se incrementas sus precios constantemente por cerca de 20% en los últimos 5 años. En 2020 observamos un aumento drástico en las unidades tipo estudio, mientras que las unidades de 4 o más recámaras han bajado. Esto seguramente es un reflejo de que en la inseguridad del mercado los compradores se han vuelto más conservadores y compraron algo más pequeño y más barato. Hubo también un incremento substancial en la disponibilidad y ventas de unidades studio de lujo en el area Centro Sur de Vallarta.

El promedio del precio de venta de condominios ha subido substancial y consistentemente en los últimos cinco años - $260,000 dólares en 2016 y ha llegado a $340,000 en 2020, apreciándose por más de 30% durante este periodo de cinco años. Interesantemente, el promedio en tamaño de los condominios no ha cambiado, manteniéndose relativamente consistente en 138m2 o justo debajo de los 1,500 f2.

Otra forma de ver esto es por el tamaño de las unidades. Tradicionalmente los condominios de menos de 100 m2 representan 1/3 de las ventas del mercado y consiste en studios y unidades de una recámara. Las unidades entre 100-150 m2 representan otro 1/3 del mercado y usualmente consisten de unidades de dos recámaras. Y el 1/3 final lo representan los condominios de tres recámaras o más. La gráfica de abajo refleja como los precios se han incrementado para las unidades de 100-150 m2.

En cuanto a las áreas que han visto más ventas, hay cinco que tradicionalmente han sido las más populares: Centro Sur, Costa Sur, Zona Hotelera, Marina Vallarta y Nuevo Vallarta/Flamingos. Centro Sur (al sur del Río Cuale y antes de que comiencen las montañas de la Costa Sur) ha sido muy popular por varios años y continua dominando el mercado con cerca del 20% del mercado de condominios, aunque esto ha comenzado a bajar (era del 26% en 2016).

Cuando sólo se considera al top 5 de las áreas, Centro Sur representa cerca del 27% (bajando de un alto 33% en 2016), mientras Marina Vallarta solo tiene el 4% del mercado. La Costa Sur tenía el 22% del mercado en 2016 pero ha bajado hasta el 13% en 2020. Probablemente, hay muchas razones para esto. Por mucho tiempo la zona de la Costa Sur (Amapas, Conchas Chinas, Garza Blanca, Real del Mar), fue el lugar de las propiedades de lujo en la bahía. Y en cierto grado, aún lo es, pero su brillo se ha visto opacado por la disponibilidad de tierra en el otro lado de la bahía (especialmente en Punta Mita). Otros factores son, que a pesar de que las montañas costeras brindan una excelente vista para las propiedades, es mucho más caro construir y hay menos tierra en la que se pueda construir. Así como que para llegar al aeropuerto tienes que atravesar Puerto Vallarta. Con todo esto aún tiene su encanto, con vegetación en la montaña y espectaculares vistas de las montañas y la costa rocosa, cosas que no puedes encontrar del otro lado de la bahía.

En la gráfica, "otros" se refiere a los demás distritos o regiones populares en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En 2016 representaba solo el 19% del mercado, pero se ha ido incrementado cada año, representando en 2020 el 28%. Esto incluye áreas más populares como Bucerías, La Cruz, y un poco más al sur, Sayulita y San Pancho.

En la gráfica no esta Punta de Mita, que es un mercado en si mismo y quizá deba ser considerado por separado de los otros mercados.

Con el mercado finalizando arriba del 23% para el cuarto cuarto comparado con 2019, y cuando el mundo finalmente parece estar en posición de manejar la crisis del Covid, este año las ventas para las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit probablemente se mantendrán estables pero irán mejorando conforme las regulaciones sobre el encierro y el confinamiento sean levantadas y la distribución e inoculación de las vacunas mejore.