Otro Trimestre Record para la Industria Inmobiliaria de Puerto Vallarta

Las ventas de propiedades en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit continual fuertes en el segundo trimestre del año alcanzando un número récord de ventas (más de 500) con un volumen que excede los $215 millones de dólares. Pasando la mitad del año los números de las ventas ya superan por 40% al mismo periodo del año anterior. El volumen de ventas es cuatro veces mayor de lo que era hace tres años. ¿Es esto sostenible?

El mayor indicador de un enfriamiento en el mercado inmobiliario es el alza de inventario. Más propiedades permanecen en el mercado por la falta de demanda, y se agregan más propiedades de las personas que quieren o necesitan vender. En el último año la región Vallarta/Nayarit ha sufrido de lo opuesto - una falta de propiedades. Los agentes inmobiliarios nos han comentado que tiene una lista de prospectos compradores que quieren comprar pero no encuentran lo que buscan en el inventario actual. En otras palabras, el mercado sufre de falta de inventario.

Los niveles de inventario permanecen bajos con muy pocos cambios reportados. Algunos agentes han expresado que el mercado parece haberse enfriado de alguna forma. El interés en el mercado inmobiliaro tuvo un pico de incremento en el mes de enero de este año a su m´ás alto nivel reportado, de acuerdo a MLSVallarta. El número de personas que visita el sitio ha comenzado ha bajar. Esto usualmente sucede durante los meses de verano, hay menos interes, pero la caída ha sido más dramática comparada con los años pasados. Esta es una tendencia que hay que seguir con cuidado.

Otra tendencia a seguir es lo que esta pasando con los mercados inmobiliarios en Estados Unidos y Canadá. Lo que sucede en el norte de la frontera generalmente sucede un poco después en México. Y en los meses pasados, se ha incrementado la conversación de una rescesión. La Asociación Nacional de Bienes Raíces reporta que el inventario nacional ha subido en un 18.7% durante el año pasado, con el incremento más grande de la historia de los datos en Junio pasado. También el indice de asequibilidad cayó a 102.5, causando que más compradores se den por vencidos y presionando a los compradores a recortar los precios. Zillow reporta que los niveles de inventario nacional rozaron el 10% entre marzo 26 y mayo 7. Canadá esta experimentando un incremento en su inventario con CREA reportando que el número de propiedades listadas incremento 4.5% en mayo, mientras las ventas caían un 8.6% en un seguimiento mensual. Esto viene, al parece, después de que los niveles de inventario se habían mantenido substancialmente bajos, impulsado por la pandemia que vio un alza en la compra de casas. Así que esto podría ser simplemente una corrección a un mercado más balanceado. O podría no serlo.

Las tasas hipotecarias casi se han duplicado en Estados Unidos y Canadá desde diciembre, en este momento se ubican en 6%. Mientras la federación continue la racha alcista, las tasas hipotecarias seguirán incrementando. Tradicionalmente en el mercado inmobiliario de Vallarta se paga en efectivo debido al poco financiamiento hipotecario disponible en México y a que las opciones en el mercado suelen ser caras. Las personas han encontrado que es más fácil refinanciar su propiedad primaria en casa y usar los fondos para comprar un segundo hogar al sur de la frontera, especialmente con la apreciación que han visto de su hogar en los últimos años. Sin embargo, con las tasas subiendo, y con un mercado potencialmente relajado, el refinanciamiento se volverá más difícil así como el número de propietarios que podrán refinanciar.

Otra fuente de financiamiento para prospectos compradores en Vallarta ha sido de las ganancias acumuladas del mercado bursatil. Pero en este momento los mercados están a la baja, lo que significa que pueden sacar menos ganancias y ha dejado a las personas en duda de hacerlo.

Una tendencia continua positiva es que el mercado nacional continua siendo un fuerte jugador en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Los mexicanos, principalmente de Guadalajara y Guanajuato, están no solamente invirtiendo en comprar un segundo hogar, también están invirtiendo para asegurar sus bienes en dólares americanos. Esta es una región de las pocas en México donde el valor de las propiedades está en dólares. También ha habido un incremento en los trabajadores que se mudan a la región para trabajar remotamente, dejando las ciudades para vivir en la playa mientras trabajan en la misma compañía.

Hay otras dos tendencias que vale la pena mencionar.

Entre el 50-60% de la demanda del mercado local ha sido tradicionalmente por condominios de dos recámaras. Y como se muestra en la gráfica de abajo, los precios han indo en aumento de $255,000 hace sólo 18 meses a $355,000 en el trimistre pasado. Esto ha sucedido a pesar de que ha habido oferta fresca de propiedades de bajo precio disponibles en zonas populares como Versalles, Diaz Ordaz, Fluvia y el Pitillal - o en la zona detrás de la Zona Hotelera.

El año pasado las regiones más populares fueron Centro Sur, (centro y sur del Río Cuale), seguido de Nuevo Vallarta y de la Zona Hotelera. Este año es similar con el Centro Sur a la cabeza, pero por poco, seguida por el area detrás de la Zona Hotelera (conocida como Rio Pitillal Sur o Francisco Villa Oeste) con ventas muy parecidas a la zona Centro Sur. Esta area, en medio de la Carretera #200 que va desde la Zona Hotelera, y Francisco Villa que se encuentra con la misma #200 que corre por el Río Pitillas, ha incrementado su popularidad. Torres de condominios de precios moderados han estado apareciendo junto con restaurantes y boutiques para proveer servicios a los dueños de las propiedades.

Estas estadísticas son de ventas que se han llevado a cabo en la región de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Esta región comienza desde El Tuito cerca del area sur al final de Bahía de Banderas, hasta los pequeños pueblos costeres situados al norte de la Riviera Nayarit como Sayulita, San Pancho y otros. La única excepción es Punta Mita, que tiene un mercado en si mismo y no reporta la mayoría de sus ventas a ninguno de los servicios MLS. Este mercado consiste en propiedades de alto costo y de alguna forma están aisladas del mercado inmobiliario local. El número de ventas de esta región no esta reflejado en los resultados.