por MLS Vallarta - septiembre 21, 2017
Si has estado activo en el mercado inmobiliario en los últimos meses, es probable que hayas leído o escuchado acerca de una nueva regulación que menciona a la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y a los proveedores de la industria de los bienes raíces. Esto ha dado lugar a que surjan toda clase de preguntas y mitos, mismos que buscaremos aclarar a continuación.
Antes que nada, vamos a dar un poco de contexto alrededor de esta Norma Oficial Mexicana (NOM). Esta norma llamada “Prácticas comerciales-requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados” es de observación obligatoria a nivel nacional para todos los proveedores de la industria inmobiliaria y entró en vigor el pasado 19 de septiembre.
Si bien la norma fue creada con la intención de regular principalmente la compraventa de vivienda nueva por parte de desarrolladores y constructores, fue extendida para alcanzar también a los promotores e intermediarios inmobiliarios.
Localmente en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, los capítulos de AMPI han logrado definir un estándar en la industria para quienes conforman esta asociación, sin embargo, es importante entender que históricamente, las prácticas de comercialización de vivienda han tenido muy poca regulación oficial en México, y en muchos casos, se ven envueltas en problemáticas que afectan a los consumidores y por lo tanto a su patrimonio.
El objetivo de esta norma es garantizar al consumidor su protección en la compra de una vivienda. En otras palabras, la NOM 247 indica el “buen actuar” para quienes se dedican a comercializar vivienda y sentar las bases de lo que deben ofrecer y garantizar hoy en día.
Por lo tanto, la norma fue concebida con la perspectiva de buscar siempre el bien del consumidor, eliminando las malas prácticas: abusivas, desleales o discriminatorias; y reduciendo los fraudes en contra de los intereses del cliente.
Esta norma establece que los proveedores están obligados a informar y respetar los precios, tarifas, garantías, calidades, medidas, materiales, acabados, seguros, intereses, cargos, términos, forma y condiciones de pago, plazos, fechas y demás condiciones aplicables en la comercialización, sobre todo aquellos que se hubieran ofrecido para la entrega de un bien inmueble, y además, dicta los lineamientos y requisitos informativos mínimos para la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, tales como:
- lineamientos para la publicidad de inmuebles
- elementos mínimos que deben contener los contratos de compraventa, preventa, promesa de venta y mediación inmobiliaria
- registro obligatorio de los contratos ante la PROFECO
- derechos del consumidor
- obligaciones relacionadas con la entrega del bien y garantías, y
- escrituración y gastos notariales
En materia de publicidad y promoción, el documento de la norma señala que la mercadotecnia debe privilegiar en todo momento la responsabilidad y transparencia a través de información veraz, comprobable, clara y exenta de elementos que induzcan al error o confusión al consumidor por engañosa o abusiva.
Una de las interrogantes y puntos más debatidos en los últimos meses es el hecho de si la norma debe ser observada o no por los particulares que desean hacer una operacion de compraventa inmobiliaria. Se debe señalar que esta norma no es obligatoria para aquellos particulares que pretendan transmitir su vivienda, sino únicamente por aquellos que tengan el carácter de proveedores.
La NOM define como proveedores a los fraccionadores, constructores, promotores, intermediarios en la asesoría o venta, y en general, cualquier persona física o moral que se dedique directa o indirectamente a comercializar al público en general inmuebles destinados a casa habitación.
Por consiguiente, las operaciones inmobiliarias entre particulares podrán seguir haciéndose sin cambio alguno. Sin embargo, si participa un intermediario, deberán observarse los lineamientos señalados en la norma.
Y aquí es donde entra otra serie de preguntas, ¿por qué una agencia / asesor inmobiliario me pide firmar un contrato de mediación tan extenso?, ¿es obligatorio usar ese contrato?, ¿por qué me solicitan tantos documentos?, ¿cuáles con los beneficios que tengo al firmar este contrato?.
La respuesta es simple, tu asesor inmobiliario está buscando proveerte de un servicio profesional cumpliendo con las regulaciones en México y que garantice tus derechos como cliente, y sobre todo, para asegurar los intereses y patrimonio del futuro comprador. Esto se traduce en más trabajo y responsabilidad para el proveedor del servicio en tu beneficio y la pregunta, si fuera el caso, debería ser más bien ¿por qué no se está cumpliendo con lo establecido en la norma?
El contrato de intermediación inmobiliario se basa principalmente en un modelo de contrato de adhesión del que hay dos versiones, la versión PROFECO y la versión AMPI. Ambas son válidas y tienen un contenido similar buscando homologar y estandarizar la prestación del servicio garantizando derechos y obligaciones mínimos para las partes.
Cualquier versión que tenga tu proveedor debe contar con un folio de registro propio ante el Registro Público de Contratos de Adhesión de la PROFECO, y debe contener, entre otras cosas:
- pena convencional recíproca que se aplique tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de sus obligaciones
- procedimiento para la cancelación del contrato
- derecho del consumidor de cancelar el contrato de adhesión dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma
- establecer la competencia de la PROFECO en la vía administrativa sobre la interpretación o cumplimiento del contrato
- Carta de Derechos
Uno de los beneficios más notables para el cliente es que la competencia de la PROFECO permitiría una conciliación más rápida en caso de ser necesario. En mi opinión, esta NOM-247 es positiva e impactará en una reducción en el número de operaciones que afecten el patrimonio de los consumidores en materia de vivienda en México, pero sobre todo, es una norma que exigirá la profesionalización de la actividad de los participantes en la industria inmobiliaria enalteciendo y homologando un estándar de servicio y venta.
Este artículo fue escrito y proporcionado por David Moreno de LARIVIERA Group
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