Mercado Inmobiliario Vallarta/Nayarit 2024 en 8 Gráficas

Al inicio de cada año, echamos un vistazo al mercado inmobiliario de la región Puerto Vallarta/Riviera Nayarit y lo comparamos con lo sucedido en años anteriores, tratando de identificar tendencias subyacentes. La primera tendencia identificada en el año pasado es que el número de ventas y el volumen disminuyeron por tercer año consecutivo. ¿Significa esto una posible suavización del mercado? No necesariamente.

Del gráfico anterior, se podría interpretar que el mercado sigue en modo de corrección después de la desaceleración inducida por el Covid. La actividad de ventas disminuyó en 2020, pero luego se recuperó de manera dramática, alcanzando su punto máximo en 2022, como se muestra en el gráfico a continuación. Esta caída de tres años parece haber traído la actividad del mercado de vuelta a una tendencia más normal.

También se debe tener en cuenta que, en cada año electoral en Estados Unidos, el mercado inmobiliario de Vallarta/Nayarit suele experimentar una disminución en la actividad de ventas, ya que los compradores potenciales esperan ver cuáles son los resultados de las elecciones antes de realizar una compra.

El SALR (índice de ventas sobre listados activos) se puede calcular para ver qué tan saludable (o no saludable) puede ser un mercado inmobiliario. Un mercado equilibrado generalmente se encuentra alrededor del 20% – o mostrando aproximadamente 5 propiedades en el mercado por cada venta realizada durante el año. Cualquier valor por encima de eso se percibe como un mercado de vendedores, mientras que por debajo de ese porcentaje se considera un mercado de compradores. En 2023, el SALR fue del 33% para la región Vallarta/Nayarit, lo que implica que aún nos encontramos en un mercado de vendedores.

Sin embargo, el número de ventas disminuyó aún más drásticamente que el volumen (el volumen se mantuvo gracias al aumento de los precios inmobiliarios), alcanzando los niveles de ventas que se registraron en 2018 y 2019. Esto podría ser motivo de preocupación.

Otra preocupación es que la mitad del inventario actual corresponde a preventa, es decir, productos nuevos que están en construcción. Y hay aún más en las etapas de planificación. ¿Está el mercado siendo sobreconstruido? En este momento, esto no es una señal de alerta, pero definitivamente es algo a seguir de cerca en el futuro.

Por primera vez en ocho años, el índice de lista/precio aumentó (la diferencia promedio entre lo que se pedía por una propiedad y lo que finalmente se vendió), poniendo fin a una tendencia a la baja de siete años. Por ejemplo, en 2017, el precio promedio de un condominio estaba listado en $304,000, pero finalmente se vendió por $275,000 (un 9.5% menos que el precio de lista). Era un mercado de compradores, lo que significaba que los compradores podían pedir un precio bastante más bajo que el solicitado. Sin embargo, en 2023, el precio promedio de un condominio estaba listado en $444,000 y se vendió, en promedio, por $424,000 (un 4.5% menos que el precio de lista - un mercado de vendedores). Esa diferencia fue de casi un 6% en 2024. Esto podría implicar un cambio potencial de un mercado de vendedores a uno de compradores. Nuevamente, es algo a seguir de cerca.

Y aunque el volumen y el número de ventas han disminuido en los últimos tres años, los precios ciertamente no lo han hecho. El precio promedio de venta de un condominio ha subido un 43% desde 2020 y ha seguido una tendencia ascendente cada año desde 2016.

Este aumento se refleja en el gráfico a continuación, que muestra cómo se distribuyó el mercado según el rango de precios. En 2017, por ejemplo, el 44% de las ventas en el mercado de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit fueron entre $100,000 y $250,000. En 2024, este rango de precios representó solo el 24% de la participación del mercado. El mayor aumento fue en la demanda de propiedades entre $500,000 y $1 millón. En 2017, este rango de precios representaba solo el 11% de todas las ventas, mientras que en 2024 aumentó al 26%. Las propiedades por encima de $1 millón también están representando una parte cada vez mayor del mercado en general.

El gráfico a continuación muestra una tendencia que ha estado ocurriendo durante algún tiempo: el mercado se está expandiendo geográficamente, impulsado principalmente por los compradores de viviendas que buscan opciones más económicas. En 2017, la zona sur de Vallarta Centro era el área más popular para compras inmobiliarias, representando el 23% de todas las ventas. En 2024, a pesar de un gran aumento en las ventas, esta zona representó solo el 16% de todas las ventas en el mercado de Vallarta/Nayarit. La Zona Hotelera cayó aún más drásticamente, del 18% en 2017 al 4% del mercado en 2024.

Las Regiones Principales son aquellas áreas que tradicionalmente han sido las más populares para los compradores de vivienda en Vallarta/Nayarit. Suelen estar situadas a lo largo de la costa de la Bahía de Banderas e incluyen la Costa Sur, Centro Norte y Sur, Marina Vallarta, Zona Hotelera, Nuevo Vallarta y Bucerías. Este grupo representaba el 85% de la participación del mercado en 2017. Sin embargo, en 2024, su participación cayó al 73%. Y la principal razón de esto fue el precio, como se demostró en el gráfico anterior.

Los compradores de viviendas que buscan precios más bajos se han visto obligados a alejarse de las áreas tradicionales del mercado y buscar nuevas opciones. En 2024, el precio promedio de venta de una propiedad en las Regiones Principales fue de $550,000, mientras que en los nuevos mercados (principalmente Pitillal, Francisco Villa, Versalles, Jarretaderas, Aramara y Mezcales), el precio promedio fue de $250,000, menos de la mitad. Esa es una diferencia considerable.

Los compradores de viviendas que buscan precios más bajos están mirando fuera de las áreas céntricas y costeras. Estos nuevos mercados, que en 2017 reportaron en promedio menos de tres ventas durante todo el año, en 2024 la mayoría tuvo alrededor de 20 ventas, con Mezcales reportando 46. No son grandes cantidades, pero cada año están aumentando, mientras que en las regiones principales están disminuyendo. El gráfico anterior muestra las diferencias de precios entre las Regiones Principales (primeras cinco) y las nuevas regiones populares.

El mercado de Puerto Vallarta/Riviera está expandiéndose geográficamente para seguir ofreciendo opciones inmobiliarias en el rango de precios de $200,000 a $300,000. Esta transición/tendencia ha estado ocurriendo durante algún tiempo. En el pasado, sin embargo, la tendencia era que los compradores de viviendas ampliaran su búsqueda hacia el norte, en Nayarit, en lugares como Bucerías y La Cruz. Pero incluso Bucerías ha experimentado aumentos sustanciales en los precios de venta: el año pasado, el precio promedio de venta fue casi de $500,000. Así que, donde antes los compradores estaban dispuestos a pasar por alto las distancias más largas desde el aeropuerto y el centro de Vallarta debido a los precios más bajos de los bienes raíces, eso ya no es el caso. Por lo tanto, los desarrolladores han comenzado a construir detrás de Vallarta, detrás de la Zona Hotelera y hacia el valle, en áreas como Versalles y Pitillal. Puede que estén más alejados de la playa, pero están muy cerca de los principales centros comerciales y ubicados de manera central entre Vallarta y el aeropuerto. Y el precio es adecuado.