Desde que comenzó el desarrollo inmobiliario en las colinas de Conchas Chinas y Las Amapas han existido desafios en la administración de agua – como hacer que el agua suba la montaña y como proveer el drenaje adecuado para alcantarillado, aguas grises y agua de pluvial.
Estas áreas montañosas requieren sistemas de bombeo adicional para llevar el agua a las áreas más altas y mantener una presión constante y suficiente puede ser complicado. A su vez, durante la temporada de lluvia la inclinación del terreno incrementa los escurrimientos, lo que puede afectar la calidad del agua subterranea y requiere infraestructura adicional para prevenir la contaminación. Y en áreas tan turisticas como Conchas Chinas, hay una alta demanda de agua durante las temporadas altas, lo que agrega presión adicional sobre el agua disponible.
La Bomba de Descarga de Conchas Chinas es una estructura hidráulica que juega un papel crucial en el manejo de agua potable y alcantarillado de esta área. Las bombas de descarga son instalaciones diseñadas para bombear o mover grandes cantidades de agua, ya sea para distribución, tratamiento o drenaje.
La Bomba de Conchas Chinas puede ser parte del sistema que bombea agua potable desde las plantas de tratamiento a los hogares y negocios de Puerto Vallarta. También puede jugar un rol en el manejo de aguas residuales, bombeandolas a las plantas de tratamiento antes de su depuración final.
A comienzos de Enero SEAPAL Vallarta se reunió con los residentes de estas áreas para discutir la mejor forma de encargarse de estos desafíos. Las recomendaciones fueron optar por más infraestructuras similares a la Bomba de Descarga de Conchas Chinas, especialmente para administrar la extra-alta demanda. Se habló de reservas de agua con altitud adecuada para mantener la presión, así como el uso de tecnología avanzada para monitorear adecuadamente el flujo de los sistemas de agua y detectar fugas, y como se podría usar la implementación de captación de agua de lluvia como suplemento del abastecimiento durante la época de sequías.
Al inicio de cada año, echamos un vistazo al mercado inmobiliario de la región Puerto Vallarta/Riviera Nayarit y lo comparamos con lo sucedido en años anteriores, tratando de identificar tendencias subyacentes. La primera tendencia identificada en el año pasado es que el número de ventas y el volumen disminuyeron por tercer año consecutivo. ¿Significa esto una posible suavización del mercado? No necesariamente.
Del gráfico anterior, se podría interpretar que el mercado sigue en modo de corrección después de la desaceleración inducida por el Covid. La actividad de ventas disminuyó en 2020, pero luego se recuperó de manera dramática, alcanzando su punto máximo en 2022, como se muestra en el gráfico a continuación. Esta caída de tres años parece haber traído la actividad del mercado de vuelta a una tendencia más normal.
También se debe tener en cuenta que, en cada año electoral en Estados Unidos, el mercado inmobiliario de Vallarta/Nayarit suele experimentar una disminución en la actividad de ventas, ya que los compradores potenciales esperan ver cuáles son los resultados de las elecciones antes de realizar una compra.
El SALR (índice de ventas sobre listados activos) se puede calcular para ver qué tan saludable (o no saludable) puede ser un mercado inmobiliario. Un mercado equilibrado generalmente se encuentra alrededor del 20% – o mostrando aproximadamente 5 propiedades en el mercado por cada venta realizada durante el año. Cualquier valor por encima de eso se percibe como un mercado de vendedores, mientras que por debajo de ese porcentaje se considera un mercado de compradores. En 2023, el SALR fue del 33% para la región Vallarta/Nayarit, lo que implica que aún nos encontramos en un mercado de vendedores.
Sin embargo, el número de ventas disminuyó aún más drásticamente que el volumen (el volumen se mantuvo gracias al aumento de los precios inmobiliarios), alcanzando los niveles de ventas que se registraron en 2018 y 2019. Esto podría ser motivo de preocupación.
Otra preocupación es que la mitad del inventario actual corresponde a preventa, es decir, productos nuevos que están en construcción. Y hay aún más en las etapas de planificación. ¿Está el mercado siendo sobreconstruido? En este momento, esto no es una señal de alerta, pero definitivamente es algo a seguir de cerca en el futuro.
Por primera vez en ocho años, el índice de lista/precio aumentó (la diferencia promedio entre lo que se pedía por una propiedad y lo que finalmente se vendió), poniendo fin a una tendencia a la baja de siete años. Por ejemplo, en 2017, el precio promedio de un condominio estaba listado en $304,000, pero finalmente se vendió por $275,000 (un 9.5% menos que el precio de lista). Era un mercado de compradores, lo que significaba que los compradores podían pedir un precio bastante más bajo que el solicitado. Sin embargo, en 2023, el precio promedio de un condominio estaba listado en $444,000 y se vendió, en promedio, por $424,000 (un 4.5% menos que el precio de lista – un mercado de vendedores). Esa diferencia fue de casi un 6% en 2024. Esto podría implicar un cambio potencial de un mercado de vendedores a uno de compradores. Nuevamente, es algo a seguir de cerca.
Y aunque el volumen y el número de ventas han disminuido en los últimos tres años, los precios ciertamente no lo han hecho. El precio promedio de venta de un condominio ha subido un 43% desde 2020 y ha seguido una tendencia ascendente cada año desde 2016.
Este aumento se refleja en el gráfico a continuación, que muestra cómo se distribuyó el mercado según el rango de precios. En 2017, por ejemplo, el 44% de las ventas en el mercado de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit fueron entre $100,000 y $250,000. En 2024, este rango de precios representó solo el 24% de la participación del mercado. El mayor aumento fue en la demanda de propiedades entre $500,000 y $1 millón. En 2017, este rango de precios representaba solo el 11% de todas las ventas, mientras que en 2024 aumentó al 26%. Las propiedades por encima de $1 millón también están representando una parte cada vez mayor del mercado en general.
El gráfico a continuación muestra una tendencia que ha estado ocurriendo durante algún tiempo: el mercado se está expandiendo geográficamente, impulsado principalmente por los compradores de viviendas que buscan opciones más económicas. En 2017, la zona sur de Vallarta Centro era el área más popular para compras inmobiliarias, representando el 23% de todas las ventas. En 2024, a pesar de un gran aumento en las ventas, esta zona representó solo el 16% de todas las ventas en el mercado de Vallarta/Nayarit. La Zona Hotelera cayó aún más drásticamente, del 18% en 2017 al 4% del mercado en 2024.
Las Regiones Principales son aquellas áreas que tradicionalmente han sido las más populares para los compradores de vivienda en Vallarta/Nayarit. Suelen estar situadas a lo largo de la costa de la Bahía de Banderas e incluyen la Costa Sur, Centro Norte y Sur, Marina Vallarta, Zona Hotelera, Nuevo Vallarta y Bucerías. Este grupo representaba el 85% de la participación del mercado en 2017. Sin embargo, en 2024, su participación cayó al 73%. Y la principal razón de esto fue el precio, como se demostró en el gráfico anterior.
Los compradores de viviendas que buscan precios más bajos se han visto obligados a alejarse de las áreas tradicionales del mercado y buscar nuevas opciones. En 2024, el precio promedio de venta de una propiedad en las Regiones Principales fue de $550,000, mientras que en los nuevos mercados (principalmente Pitillal, Francisco Villa, Versalles, Jarretaderas, Aramara y Mezcales), el precio promedio fue de $250,000, menos de la mitad. Esa es una diferencia considerable.
Los compradores de viviendas que buscan precios más bajos están mirando fuera de las áreas céntricas y costeras. Estos nuevos mercados, que en 2017 reportaron en promedio menos de tres ventas durante todo el año, en 2024 la mayoría tuvo alrededor de 20 ventas, con Mezcales reportando 46. No son grandes cantidades, pero cada año están aumentando, mientras que en las regiones principales están disminuyendo. El gráfico anterior muestra las diferencias de precios entre las Regiones Principales (primeras cinco) y las nuevas regiones populares.
El mercado de Puerto Vallarta/Riviera está expandiéndose geográficamente para seguir ofreciendo opciones inmobiliarias en el rango de precios de $200,000 a $300,000. Esta transición/tendencia ha estado ocurriendo durante algún tiempo. En el pasado, sin embargo, la tendencia era que los compradores de viviendas ampliaran su búsqueda hacia el norte, en Nayarit, en lugares como Bucerías y La Cruz. Pero incluso Bucerías ha experimentado aumentos sustanciales en los precios de venta: el año pasado, el precio promedio de venta fue casi de $500,000. Así que, donde antes los compradores estaban dispuestos a pasar por alto las distancias más largas desde el aeropuerto y el centro de Vallarta debido a los precios más bajos de los bienes raíces, eso ya no es el caso. Por lo tanto, los desarrolladores han comenzado a construir detrás de Vallarta, detrás de la Zona Hotelera y hacia el valle, en áreas como Versalles y Pitillal. Puede que estén más alejados de la playa, pero están muy cerca de los principales centros comerciales y ubicados de manera central entre Vallarta y el aeropuerto. Y el precio es adecuado.
¡La nueva autopista de Guadalajara a Puerto Vallarta se inauguró oficialmente a finales de 2024, poniendo fin a trece años de construcción y la anticipación de muchos en la región! Los 310 km de esta nueva vía representan una gran mejora con respecto al trayecto anterior entre entre Guadalajara y Puerto Vallarta, que era a veces peligroso y definitivamente más largo. Después de muchos, muchos retrasos, finalmente es una realidad.
La nueva autopista de peaje reduce el tiempo de viaje de Guadalajara a Vallarta a solo 2.5-3 horas. Anteriormente, podía tomar hasta cinco horas. Habrá seis casetas de cobro y el costo total puede ser de hasta $1,300 pesos.
Aunque la autopista termina en Puerto Vallarta, ofrece un acceso más rápido y fácil a muchas otras áreas costeras en Nayarit a lo largo del trayecto, como Chamela, Guayabitos, San Pancho, Sayulita y Bucerías.
La extensión más nueva tiene 33 km de largo y se extiende desde Bucerías hasta Vallarta. Este tramo ayudará a aliviar parte de la congestión de tráfico que se forma en esta sección de la autopista, que pasa por Nuevo Vallarta y el aeropuerto. Además, proporcionará otro puente sobre el río Ameca, lo cual es muy necesario, ya que actualmente los dos puentes existentes son la única forma de acceder a Nayarit desde Vallarta.
Aunque esta es, sin duda, una buena noticia, hay preocupación de que la facilidad para viajar ahora de Guadalajara a Vallarta solo empeore el tráfico interno en Vallarta. Será necesario un mayor planeamiento y proyectos de infraestructura para poder absorber esta nueva demanda que, sin lugar a dudas, se generará. Pero este proyecto, finalmente concretado, es un gran paso en la dirección correcta.
En 2023 el volumen general de ventas en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit estuvo, de algua forma, en linea con años anteriores. Aunque, el número de transacciones de ventas completadas, estuvo considerablemente por debajo como lo muestra la gráfica de abajo. Los altos precios fue lo que mantuvo el alto volumen de ventas, mientras que la falta de inventario fue lo que mantuvo bajo el número de ventas completadas.
El volumen de ventas estuvo un 6% por debajo del 2022, pero un poco más alto que en 2021. En general esta tendecia continua a la alta.
Aunque, cuando analizamos el número de ventas en general que se realizaron, las ventas tuvieron una baja de 17%. El mercado se las arregló para mantener el alto volumen de ventas incrementando los precios de las propiedades significativamente (más de eso adelante).
Pero hubo una interesante adición al mercado este año. En años pasados el mercado inmobiliario en Mezcales (situado al otro lado Nuevo Vallarta cruzando la autopista) no había mostrado ninguna o muy pocas ventas. En la primera mitad de 2023 no se reportó ninguna. Y después en la segunda mitad, se reportaron más de 100 ventas lo que representa un incremento de 8% en las ventas, más de lo que Marina Vallarta o la Zona Hotelera reportaron en todo el año. Y todas esas ventas se realizaron principalmente en un solo proyecto que estaba ofreciendo condominios en un precio promedio de $165,000 dólares, una cantidad substancialmente más baja que el precio promedio de venta de un condominio de $424,000. No están frente a la playa, pero son nuevos, tienen amenidades, están cerca de comercios, y costaban menos de la mitad del promedio del mercado.
Esto podría ser una nueva tendencia en el mercado, un nuevo mercado, pero dispara los números cuando se compara con años previos. Por ejemplo, si quitamos estas ventas, esto no afecta el volumen promedio en dólares, sólo baja por algunos puntos porcentuales ya que son unidades de bajo costo. Pero si se quitan del número promedio de ventas que se llevaron a cabo, los números caen un 8% y cuando los comparas con el año pasado, el número de ventas que se llevaron a cabo cae por un 23%. Esto es un descenso significativo en el número de transacciones inmobiliarias.
¿A que se debe esta caída? Mientras hay un gran número de propiedades que están en construcción o que planean iniciar su desarrollo en el corto plazo, el mercado esta experimentando una falta de inventario, en especial las re-ventas y especificamente en Puerto Vallarta. Esto hace que los precios aumenten y ha reducido la propagación de lista/venta a niveles que no se veían desde 2007. Hoy la diferencia de precio en que una propiedad es listado y es vendida es de solo el 4.5%, mientras que el promedio historico en la industria ha sido de alrededor del 8%.
Como lo mencionamos, hay producto nuevo que esta siendo construido, pero la mayor parte de esto esta sucediendo en Riviera Nayarit donde obviamente hay espacio para el crecimiento y el precio de la tierra es menor. En 2017, el 70% de las ventas se llevaron a cabo en la región de Puerto Vallarta. En 2023 Vallarta solo representó el 53% del total de ventas mientras que en el tercer trimestre se reportaron más ventas en Riviera Nayarit que en Mezcales (gracias a Mezcales).
Los precios aumentaron considerablemente el año pasado pricipalmente por la falta de inventario. En 2023 el precio promedio de venta de un condominio fue de $424,000 dólares, lo que representa un 16% de incremento a comparación del año anterior, y un 116% desde 2003. La última vez que el mercado vio tal incremento fue en 2006.
En los últimos seis años se ha mantenido un incremento constante en los precios de venta, después de caer consistentemente en los nueve años previos.
Si analizamos sólo las unidades de dos habitaciones, que representan más del 50% de todas las ventas de condominios, la tendencia es muy similar.
Pero la tendencia no se distribuye equitativamente. Cuando analizamos en donde se han llevado a cabo más ventas, esto esta ocurriendo fuera de Puerto Vallarta y dentro de Riviera Nayarit o sus areas aledañas. Por años Vallarta Centra, al sur del Río Cuale, fue el mercado lider con cerca del 24% de las ventas en 2017. Pero desde ese momento el número de ventas ha caído así como ha sucedido en otras áreas populares del mercado como la Zona Hotelera y la Costa Sur. Después de ser ignorado por un buen tiempo, Marina Vallarta ha visto un resurgimiento en los últimos años. Últimamente. y después de que se arregló la restricción de altura, se han construido torres de condominios, algo similar a lo que pasó en la Zona Hotelera en la década anterior.
Dos buenos comparativos son Bucerías y Centro Sur Vallarta. Bucerías tiene la playa y el espacio y, gracias al alto número de compradores Canadienses, ahora representa el 14% de las ventas del mercado, mientras que Centro Sur solo representa el 10% de las ventas totales.
La siguiente gráfica muestra como el rango de precios altos a incremtentado y se ha vuelto cada vez más dificil encontrar propiedaes en los rangos bajos. Si no fuera por Mezcales probablemente no habría ninguna propiedad disponible en menos de $100,000 dólares. La alta demanda de propiedades por debajo de los $200,000 dólares probablemente signifique que veremos más propiedades como estas lejos de la playa y los centros de las ciudades.
La gráfica de abajo muestra gráficamente como los precios han incrementado. Esto no significa que las personas sean más ricas y quieran propiedades más caras, es solamenta que ya no hay muchas propiedades baratas.
Los inventarios de condominios en los sistemas MLS muestran que hay más condominios listados en más de $500,000 dólares que lo listado entre el “punto ideal” de $251,000 – $500,000. Y con un promedio del precio de venta de $424,000 dólares el año pasado, si analizamos el inventario actual, el 60% de los condominios esta “listado” por arriba de ese precio. “Listado” entre comillas para reslatar que las propiedades raramente se venden a ese precio, así que la brecha entre listado/vendido pudiera se mayor. En resumidas cuentas, seguramente los precios continuarán aumentando debido a como el inventario se esta apreciando.
A pesar de que esta alza en los precios del mercado ha sido grande a comparación de años anteriores, aún son razonables comparados con otros mercados turísticos en Estados Unidos, lugares como California, Florida, y Hawaii. El mercado continuará creciendo mientras los compradores sigan viendo que aún hay un bien valor en comparación a mercados similares.
Nota: Estas estadísticas fueron generadas con datos de los servicios MLS de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, que no incluyen todas las propiedades vendidas, pero si la mayoría. Y no incluye la región de Punta Mita, que es un mercado en si mismo.
Los resultados de ventas del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit para el segundo trimestre de este año muestran un incremento del 14% sobre el primer trimestre de este mismo año, marcando tres trimestres consecutivos de ganancias. El volumen de ventas está más en línea con la tendencia histórica, como se muestra en azul abajo.
Aunque, lo interesante es que esa ganancia fue obtenida con casi el mismo número de ventas que él trimestre anterior, lo que significa que el precio promedio de venta se ha incrementado significativamente. En el primer trimestre el promedio del precio de venta fue de $420,000 dólares mientras que en el segundo trimestre fue de $481,000, mas de un 12% de incremento logrando el promedio de venta más alto registrado a la fecha.
¿Qué significa todo esto? Que el mercado continua muy ajustado con más demanda de vivienda que la oferta existente. Otra marca de un mercado ajustado es la diferencia entre el precio de lista y el precio de venta, que tradicionalmente es entre 8%-10%. Esta diferencia se ha estado reduciendo establemente durante el año pasado, mostrando un 4.5% de relación entre precio de lista y precio de venta en este último trimestre. Al revisar los precios de venta estos muestran que muchos propiedades se están vendiendo en el precio de lista, y en algunos casos, por mas.
En términos de qué regiones son las más populares de acuerdo al número de venta, Nuevo Vallarta y Bucerías en Riviera Nayarit una vez más, como en el primer trimestre, se llevaron los honores. Estas regiones son seguidas por Vallarta Central y Costa Sur (entre Vallarta y Boca de Tomatlán). Las áreas más económica para comprar (con los precios de lista más bajos) continúa siendo las áreas detrás de la Zona Hotelera, como Versalles, Fluvial y Las Gaviotas que han incrementado su popularidad entre los compradores.
Una tendencia interesante es la fortaleza del peso Mexicano en contra del dólar Americano. En 2020 a finales de Marzo la taza de cambio estaba cerca de los 25 pesos por dólar. Desde ese momento, y por más de dos años, el valor del peso se ha apreciado continuamente, y en Julio de este año la taza de cambio es de menos de 17 pesos por dólar, lo que significa que el precio se ha apreciado más de un 40% en los últimos 28 meses.
Esto ha tenido un profundo efecto en los compradores nacionales quienes han comprado en el mercado de Puerto Vallarta principalmente porque el mercado inmobiliario estaba valuado en dólares, como una forma de mantener el valor de sus pesos. Con las restricciones de las cuentas en dólares en México, y el incremento de las dificultades para mantener una cuenta en Estados Unidos para los nacionales Mexicanos, el mercado inmobiliario Vallartense se convirtió en un paraíso seguro para ellos. Por años esto funcionó muy bien para los compradores nacionales. Como ejemplo, para alguien que compró una propiedad en Vallarta en pesos en 2010 vio su valor se incrementado al doble en 10 años sólo por el tipo de cambio, y por que las propiedades en Vallarta se vendían en dólares. Pero, para alguien que compró una propiedad en 2020 for $100,000 dólares pero pago en pesos ($2.5 millones de pesos), si vendiera su propiedad en este momento por el mismo precio en dólares, sólo recibiría $1.7 millones de pesos – una perdida considerable del valor. Aunque, afortunadamente, los precios se han apreciado lo suficiente en este periodo de tiempo para que los compradores recuperen su inversión original.
Para los vendedores Americanos, debido a que el registro de propiedades en México es en pesos, esto ha traído una ganancia inesperada para ellos. Si compraron una propiedad en 2020 por $100,000 dólares, esta fue registrada en $2.5 millones de pesos. Pero si la venden hoy en $150,000 dólares, con una ganancia de $50,000 dólares, la venta se registraría en pesos al tipo de cambio actual, lo que equivaldría a $2.55 millones de pesos, lo que siginífica que tendrían una ganancia de sólo $50,000 pesos. Para no hacer larga la historia, ellos tendrían una ganancia de $50,000 dólares y tendrían que pagar muy poco o casi nada de impuestos por ganancia.
Pro muchos años esto ha estado en contra de los compradores Americanos. En algunos casos, ellos terminaron pagando impuestos en ganancias capitales cuando nunca vieron ganancias en términos de dólares. Pero ahora, al menos los últimos años, esta situación dio la vuelta.
El dólar americano es visto internacionalmente como una moneda de protección en contra de las recesiones y las volteretas del mercado. En la gráfica de arriba se pueden ver dos veces en las que el peso Mexicano ha perdido su valor rápidamente en los últimos 20 años; una durante la crisis financiera de 2007-2008 y otra durante la pandemia del Covid, lo que resulto en una recesión en 2020. Así que cuando hay problemas el peso Mexicano tradicionalmente pierde su valor extremadamente rápido. Desde el 2020 los mercados han estado en calma relativa y se ven un aumento lento en el valor de las acciones. Será muy interesante ver como el peso reacciona cuando llegue la siguiente (e inevitable) caída del mercado.
El volumen de ventas reportadas en la región de Puerto Vallarta/Riviera Nayarit durante el primer trimestre de 2023 fue de $141 millones, sólo un poco más que el cuarto trimestre del 2022, pero aún así más de 30% por debajo del reporte más alto de todo el tiempo, alcanzado en el segudo cuarto del año pasado con $205 millones en ventas. Aunque este incremento en las ventas puede ser debido al resultado del confinamiento cuando los compradores se retiraron durante el covid. A pesar de que el volumen del primer trimestre de este año es bajo, es más algo que lo que fue reportado pre-covid, como la gráfica de abajo lo muestra.
El mercado de Vallarta/Nayerit continua sufriendo por la falta de inventario, pero debe regresar a un portafolio más balanceado a medida que los desarrolladores continuen construyendo nuevos productos y sean agregados al inventario existente.
El precio de un condominio de dos recámaras continua a la alza, como lo refleja la gráfica de abajo. Esto es un incremento de casi 20% sobre el precio promedio de 2022 y un 66% de incremento desde 2017.
La región con la mayor actividad y con el 19% de todas las ventas fue Nuevo Vallarta/Flamingos, seguido de Bucerías, que cuenta con un sorprendente 17% de las ventas (usualmente es cerca del 10%). La región perdedora fue el centro, Centro Sur, que cayó de un 23% de las ventas en 2017, a solo el 11% en el primer cuarto del año. ¿Porqué pasó esto? Hay algunas razones. Primero, hace 10 años, el primer mercado que se recuperó de la caída inmobiliaria del 2008 fue el centro, en específico Centro Sur. Los desarrolladores pudieron construir condominios no en la playa pero en el centro de la ciudad por un precio razonable y ofrecer amenidades muy populares como “rooftop” con albercas y áreas lounge que ofrecían vistas panorámicas. Segundo, en una recesión o mercado en recuperación, al menos para el mercado de Vallarta/Nayarit, las personas preferían tener algo cerca del centro. Conforme el mercado se fue recuperando los precios aumentaron debido a la demanda (el precio promedio de venta en Centro Sur el último año fue de $452,000 mientras este era sólo de $252,000 en Francisco Villa). Los compradores tienden a buscar propiedades en áreas donde los precios de las propiedades no sean tan altos. Eso es lo que está pasando en este momento, y ha incrementado la demanda fuera de Vallarta hacia Nayarit, y especialmente a la región referida como Francisco Villa, que incluye las colonias Versalles, Fluvial y Las Gaviotas. Esto se refleja en las dos gráficas abajo:
El promedio de ventas no ha caído tanto debido a la demanda, si no debido a la oferta. No hay suficientes propiedades buenas en el mercado para el número de personas que están buscando. Entonces hay una buena razón para pensar que los precios seguirán aumentando hasta que la demanda sea alcanzada.
Si quieres permanecer en México por más de seis meses tendrás que aplicar para una visa de residente, la cuál generalmente te permite permancer un año o más en el país legalmente. Debes aplicar para la visa de residencia no en México, si no en el consulado Mexicano de tu país.
Los requerimientos de solvencia financiera para una visa de residente se determinan en base a un cálculo usando el salario mínimo de México, que recientemente subió un 20%, a $207.44 pesos (cerca de US $10.80) por día. Así que asegurate que cualquier cálculo que realices refleje el nuevo salario mínimo. Cada consulado tiene diferentes formas de convertir el salario mínimo a euros, dólares Americanos, dólares Canadienses o cualquier moneda que se use en tu país de origen, así que la cantidad que necesitas dependerá del cálculo de cualquiera de los consulados en que realices tu aplicación. Mientras las conversiones de moneda pueden variar de consulado a consulado, el valor de tu ingreso, ahorros e inversiones que debes demostrar para calificar para una visa de residente esta determinado en un sólo factor: el salario mínimo de México.
Visa de residencia temporal o permanente: ¿cuál necesito?
Una visa de residencia temporal puede cubrir u periodo de más de 180 días y hasta cuatro años — el número de años lo determina el Instituto Nacional de Migración (INM) después de que obtengas tu visa. Hablando generalmente, eres elegible para renovar tu visa temporal por cuatro años consecutivos con pocas complicaciones. El problema es que estás a merced de la oficina o oficial de migración con el que estés tratando. Algunos son más permisivos que otros y nunca sabes en realidad hasta que estás hablando con uno.
Una visa de residencia permanente es para aquellos que buscan permanecer en México indefinidamente. Generalmente es otorgada a los extranjeros que planean retirarse en México (debes ser mayor de 65 años para esto) o para las personas que son dependientes de un residente permanente o ciudadano Mexicano, o quienes son padres o hijos de un ciudadano Mexicano.
En ambos casos, los aplicantes deben demostrar solvencia financiera para garantizar a México que tienen los medios necesarios para proveer a ellos mismos y a cualquiera de los miembros de su familia que vengan con ellos.
Solvencia financiera necesaria para una visa temporal
Si estás aplicando para una visa de residencia temporal, para probar solvencia económica, debes demostrar uno de los siguientes puntos:
INGRESO ASALARIADO: tu ingreso durante los últimos tres meses debe ser igual o mayor a 100 días del salario mínimo general (aplicado en la ciudad de México), y debes mostrar pruebas de que has tenido un empleo estable fuera de México por al menos un año.
INGRESO PASIVO: el total de ingresos de tus inversiones, ahorros y pensión de los últimos 12 meses debe tener un promedio mensual igual a 300 días del salario mínimo general aplicado en la ciudad de México.
Una familia que se muda a México puede aplicar para una visa de residencia temporar, pero debe consciente de que hay requerimientos de solvencia financiera para cada adulto y cada niño. Pregunta a tu consulado por los detalles específicos.
Muchos extranjeros tienen la impresión de que ser dueños de una propiedad en México significa que tienen la garantía de que obtendrán una visa. No hay ninguna garantía de que sólo por ser dueño de una casa o cualquier otra propiedad en México puedas calificar para la residencia. Parece que los consulados usan a discreción cuando esto puede ser usado como un factor de calificación. Pero si lo permiten, debes mostrar el original y fotocopias de la Escritura Pública de tu propiedad (la escritura oficial de la propiedad firmada ante un Notario Público en México). El valor de la propiedad reflejado en la escritura debe exceder 40,000 días de salario mínimo para ser considerada. Nota: ser dueño de alguna propiedad sólo te ayudará a calificar para una visa de residencia temporal.
¿Puedo obtener una visa de residencia si tengo inversiones o un negocio en México?
Si, pero sólo te califica para una visa de residencia temporal. Si eres un inversionista en una compañía mexicana o tienes un negocio en el país, el valor de la inversión o el valor de tu negocio debe ser igual a 20,000 días de salario mínimo. Como prueba debes mostrar originales y fotocopias de uno de los siguientes documentos:
El acta constitutiva de la empresa, firmada ante un Notario Público en una Escritura Pública.
Tu título de acciones de la compañía.
Una carta de la administración de la empresa (ej. la junta de directores) o cualquier otra competencia oficial de la compa´ñía Mexicana donde se declaren los activos propiedad del aplicante.
Un documento que pruebe que el aplicante es dueño de activos en una compañía (esto puede ser activos físicos como maquinaria y equipo o propiedad intelectual como la marca de la compañía).
Documentación que pruebe que está realizando actividades económicas o de negocios en territorio Mexicano. La documentación puede incluir pero no esta limitada a:
Contratos, órdenes de servicio, facturas, recibos.
Planes de negocio, licencias y permisos.
Un certificado expedido por el Instituto Mexicano del Seguro Social que pruebe que el aplicante emplea al menos a tres trabajadores.
La solvencia financiera requerida para la visa permanente.
Si estas aplicando para una visa de residencia permanente, debes mostar:
Pruebas de inversiones o estados de cuenta bancarios con un saldo promedio equivalente a 20,000 días de salario mínimo general durante los últimos 12 meses, o
Prueba de que el aplicante tiene una pensión con un ingreso mensual después de impuestos más algo que el equivalente a 500 días de salario mínimo general durante los últimos seis meses.
La aplicación para una visa Mexicana no se hace en México si no en el consulado Mexicano de tu país. Se consciente que en todos los casos, el consulado espera que lleves tus propias fotocopias de la documentación que vas a presentar. No esperes que ellos tomen las fotocopias cuando estés ahí. El consulado puede incluso pedirte quedarse con los originales. Si no quieres dejar los documentos originales, pregunta si una copia certificadas ante Notario Público puede ser tomada como original. Una copia certificada es considerada igual a una original a menos que sea un caso específico ordenado por la autoridad. Asegúrate de preguntar.
De acuerdo con los oficiales Mexicanos, tomará hasta 10 días en cualquiera de los casos mencionados.
Si te otorgan la visa, tu próximo paso es obtener tu tarjeta de residencia en México. La fecha límite para aplicar para la tarjeta de residencia es 30 días calendario después de entrar a territorio Mexicano. Esto puede realizarse en cualquier oficina del INM en M´éxico. El proceso no se puede realizar en consulados o embajadas Mexicanas, debe realizarse en una oficina de INM. El consulado sólo te aprueba la visa en general. El InM será el árbitro final de por cuanto tiempo será válida tu primer visa temporal — hasta un máximo de cuatro años. A muchos extranjeros de países que no requieren una visa de turista para entrar a México (ej. U.S. Cánada, países del área Schengen; ver este link con la lista completa de países) se les garantiza al menos un año y son elegibles para renovar después de que se expira su primer visa.
Debes notificar a la autoridad migratoria cualquier cambio en tu estatus civil, nacionalidad, la dirección donde vives o tu lugar de trabajo dentro de los 90 días después de que el cambio ocurra.
Si has estado activo en el mercado inmobiliario en los últimos meses, es probable que hayas leído o escuchado acerca de una nueva regulación que menciona a la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y a los proveedores de la industria de los bienes raíces. Esto ha dado lugar a que surjan toda clase de preguntas y mitos, mismos que buscaremos aclarar a continuación.
Antes que nada, vamos a dar un poco de contexto alrededor de esta Norma Oficial Mexicana (NOM). Esta norma llamada “Prácticas comerciales-requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados” es de observación obligatoria a nivel nacional para todos los proveedores de la industria inmobiliaria y entró en vigor el pasado 19 de septiembre.
Si bien la norma fue creada con la intención de regular principalmente la compraventa de vivienda nueva por parte de desarrolladores y constructores, fue extendida para alcanzar también a los promotores e intermediarios inmobiliarios.
Localmente en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, los capítulos de AMPI han logrado definir un estándar en la industria para quienes conforman esta asociación, sin embargo, es importante entender que históricamente, las prácticas de comercialización de vivienda han tenido muy poca regulación oficial en México, y en muchos casos, se ven envueltas en problemáticas que afectan a los consumidores y por lo tanto a su patrimonio.
El objetivo de esta norma es garantizar al consumidor su protección en la compra de una vivienda. En otras palabras, la NOM 247 indica el “buen actuar” para quienes se dedican a comercializar vivienda y sentar las bases de lo que deben ofrecer y garantizar hoy en día.
Por lo tanto, la norma fue concebida con la perspectiva de buscar siempre el bien del consumidor, eliminando las malas prácticas: abusivas, desleales o discriminatorias; y reduciendo los fraudes en contra de los intereses del cliente.
Esta norma establece que los proveedores están obligados a informar y respetar los precios, tarifas, garantías, calidades, medidas, materiales, acabados, seguros, intereses, cargos, términos, forma y condiciones de pago, plazos, fechas y demás condiciones aplicables en la comercialización, sobre todo aquellos que se hubieran ofrecido para la entrega de un bien inmueble, y además, dicta los lineamientos y requisitos informativos mínimos para la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, tales como:
lineamientos para la publicidad de inmuebles
elementos mínimos que deben contener los contratos de compraventa, preventa, promesa de venta y mediación inmobiliaria
registro obligatorio de los contratos ante la PROFECO
derechos del consumidor
obligaciones relacionadas con la entrega del bien y garantías, y
escrituración y gastos notariales
En materia de publicidad y promoción, el documento de la norma señala que la mercadotecnia debe privilegiar en todo momento la responsabilidad y transparencia a través de información veraz, comprobable, clara y exenta de elementos que induzcan al error o confusión al consumidor por engañosa o abusiva.
Una de las interrogantes y puntos más debatidos en los últimos meses es el hecho de si la norma debe ser observada o no por los particulares que desean hacer una operacion de compraventa inmobiliaria. Se debe señalar que esta norma no es obligatoria para aquellos particulares que pretendan transmitir su vivienda, sino únicamente por aquellos que tengan el carácter de proveedores.
La NOM define como proveedores a los fraccionadores, constructores, promotores, intermediarios en la asesoría o venta, y en general, cualquier persona física o moral que se dedique directa o indirectamente a comercializar al público en general inmuebles destinados a casa habitación.
Por consiguiente, las operaciones inmobiliarias entre particulares podrán seguir haciéndose sin cambio alguno. Sin embargo, si participa un intermediario, deberán observarse los lineamientos señalados en la norma.
Y aquí es donde entra otra serie de preguntas, ¿por qué una agencia / asesor inmobiliario me pide firmar un contrato de mediación tan extenso?, ¿es obligatorio usar ese contrato?, ¿por qué me solicitan tantos documentos?, ¿cuáles con los beneficios que tengo al firmar este contrato?.
La respuesta es simple, tu asesor inmobiliario está buscando proveerte de un servicio profesional cumpliendo con las regulaciones en México y que garantice tus derechos como cliente, y sobre todo, para asegurar los intereses y patrimonio del futuro comprador. Esto se traduce en más trabajo y responsabilidad para el proveedor del servicio en tu beneficio y la pregunta, si fuera el caso, debería ser más bien ¿por qué no se está cumpliendo con lo establecido en la norma?
El contrato de intermediación inmobiliario se basa principalmente en un modelo de contrato de adhesión del que hay dos versiones, la versión PROFECO y la versión AMPI. Ambas son válidas y tienen un contenido similar buscando homologar y estandarizar la prestación del servicio garantizando derechos y obligaciones mínimos para las partes.
Cualquier versión que tenga tu proveedor debe contar con un folio de registro propio ante el Registro Público de Contratos de Adhesión de la PROFECO, y debe contener, entre otras cosas:
pena convencional recíproca que se aplique tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de sus obligaciones
procedimiento para la cancelación del contrato
derecho del consumidor de cancelar el contrato de adhesión dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma
establecer la competencia de la PROFECO en la vía administrativa sobre la interpretación o cumplimiento del contrato
Carta de Derechos
Uno de los beneficios más notables para el cliente es que la competencia de la PROFECO permitiría una conciliación más rápida en caso de ser necesario. En mi opinión, esta NOM-247 es positiva e impactará en una reducción en el número de operaciones que afecten el patrimonio de los consumidores en materia de vivienda en México, pero sobre todo, es una norma que exigirá la profesionalización de la actividad de los participantes en la industria inmobiliaria enalteciendo y homologando un estándar de servicio y venta.
Este artículo fue escrito y proporcionado por David Moreno de LARIVIERA Group
2022 resulto ser otro año extraordinario para la industria inmobiliaria local desempeñándose un poco mejor que el 2021 en términos de ambos volumen de dólares y número de ventas. Y no hay otra mejor forma de revisar lo que sucedió en el año que con gráficas, que siempre hablan más fuerte que las palabras, y ciertamente pueden ser más divertidas de explorar.
Después de perder terreno en 2020 con el covid, las ventas aumentaron robustamente en 2021 y se las arreglaron para seguir adelante en 2022.
Sin embargo, en una inspección más cercana, y revisando el volumen de ventas por trimestre podemos ver que el mercado ha caído considerablemente desde mediados del año, como se muestra en la gráfica siguiente.
Y no parece que sea por la falta de demanda, es más bien un problema de oferta – simplemente no hay tantas personas interesadas en vender como personas que quieren comprar, y el desarrollo de producto nuevo esta teniendo dificultades para mantenerse. Cuando el inventario falta, esto usualmente lleva a una considerable diferencia entre el precio de lista y el precio acordado para la venta. En 2017, la diferencia era de cerca del diez por ciento. En 2022 fue menos del cinco porciento.
Y aunque el promedio de las ventas de condominios se mantuvieron igual que en 2021, cuando revisamos sólo las unidades de dos habitaciones, observamos que continuan incrementando sus precios. Lo que, de nuevo, es de esperarse cuando la demanda es más grande que la oferta.
Los condominios de dos habitaciones es por mucho el tipo de condominio favoritos de los compradores, manteniendo el 55% del mercado por todo el tiempo que hemos proporcionado estadísticas de la región. Y la diferencia se ha mantenido de esta forma consistentemente durante los años para todos los tipos de unidades.
Cuando consideramos los inventarios de condominios por rango de precios, como lo mostramos abajo, la tendencia percibida es que los precios de las propiedades han ido incrementando. En 2022 hubo sólo cinco condos reportados en venta por menos de $100,000 (marcados en azul abajo).
Los cambios más drásticos que hemos visto en los rangos de precios son entre $100-$249,000 y $250-$500,000. Los primeros fueron cerca del 45% del mercado mientras que los consecuentes solo el 30%. En 2022 fue al revés esta vez con los condos entre $250-$500,000 con el 45% del total del mercado de condominios.
Hemos tenido algunos cambios interesantes en el mercado inmobiliario de la región también. La región del centro, al sur del Río Cuale conocida como Centro Sur, ha dominado las ventas por años, pero ha caido, del 23% del total de las ventas de condominios en 2018 a sólo el 16% en 2022. ¿Dónde se ha visto el crecimiento para compensar esto? De la resurgente Marina Vallarta y Francisco Villa, la región entre la Zona Hotelera y Avenida Francisco Villa, también conocida comunmente como Versalles, Gaviotas, Fluvial o Díaz Ordáz.
Este incremento de demanda por la Zona de Francisco Villa es probablemente por el costo promedio de condominios en esta area, que es substancialmente menor a otras regiones populares, como se muestra abajo.
Otra tendencia, aunque una mucho más lenta, es la transición del dominante mercado de Puerto Vallarta por el ahora más fuerte mercado de Riviera Nayarit. Esto ha ido sucediendo durante años y probablemente no cambie pronto ya que ahí es donde hay más tierra – ya no hay mucha en Puerto Vallarta, especialmente frente a la playa. Y la Costa Sur esta limitada por las montañas y el hecho de que no hay caminos que la hagan accesible. Riviera Nayarit está también mucho más cerca por carretera para los mercados nacionales como Guadalajara y la región Bajio.
En general un año interesante, estableciendo lo que seguramente continuara este 2023 donde hay rumores de una recesión en el norte, tasas de interés más altas y un mercado inmobiliario Americano y Canadiense más lento – ¿cómo afectarán estas condiciones, de continuar así, al mercado inmobiliario local?
Las gráficas presentadas fueron generadas con información provista por los miembros de MLSVallarta y FLEXMLS, los dos sistemas MLS operando y dando servicio en las regiones de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. En estos números no se incluye Punta de Mita que es un mercado en si mismo. Las propiedades en esta región son vendidas por pocas agencias que tienden a especializarse en esta area, y sólo reportan algunas de sus ventas. Calculamos, que el volumen de ventas generado esta cerca de los $200 millones, o cerca del 25-30% del tamaño del mercado de Vallarta/Nayarit.
La actividad de los mercados inmobiliarios de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit a caído significativamente en el tercer trimestre de este año. El volumen de ventas cayó 30% comparado con el trimestre previo y 20% comparado con el tercer trimestre de 2021. Aunque los agentes inmobiliarios han reportado que la actividad se ha des-acelerado, dicen que gran parte de esta caída puede ser atribuida al hecho de que los niveles de inventario se encuentran en niveles históricamente bajos – ha demanda pero no hay suficientes propiedades en el mercado. Reportan que tienen listas de clientes interesados en comprar, cuando la propiedad adecuada este en el mercado. Parte del inventario necesario será cubierta por muchos de los desarrollos inmobiliarios que se encuentran actualmente en construcción.
Pero pensando a futuro, existe también preocupación porque hay des-aceleración en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y Canada. La equidad de viviendas principales en estos mercados es lo que tradicionalmente ha provisto de los fondos necesarios para comprar una segunda propiedad en México donde las tasas hipotecarias pueden ser bastante altas. Muchas de estas propiedades son compradas en Vallarta, al menos en el rango de precios bajo y medio, con efectivo obtenido por refinanciar las propiedades en el país de origen. Pero con el aumento de tasas al norte de la frontera, muchos mercados estás experimentando una des-aceleración en sus actividades y los precios están cayendo.
