Redefine Leisure Travel

With today’s evolving vacation home market, consumers are faced with an increasingly diverse marketplace and options in leisure travel, according to the American Resort Development Association (ARDA). To select the vacation home best suited to their lifestyle needs and vacation dreams, consumers must educate themselves about the market terminology and ownership options, and assess their vacation preferences, travel goals and budget.

“Terms such as ‘deeded,’ ‘fractional ownership residences,’ ‘destination clubs’ and ‘timeshares’ are frequently heard because of a surging interest in vacation properties that move beyond the traditional vacation accommodations or second home,” said Howard Nusbaum, president and chief executive officer of ARDA. “Sorting through exactly what these products offer and for whom they are best suited can puzzle even the most sophisticated consumer.”

Four out of every 10 purchases are a second home, being used for either an investment or vacation property, according to the National Association of Realtors, and this trend is expected to grow as Baby Boomers enter their peak earning years. The growing variety of vacation home options is redefining leisure travel, with the following product categories

 

Timeshare / Vacation Ownership

Overview: Vacation ownership may be purchased through deeded property ownership, right-to-use, or a points-based program. Owners purchase a vacation villa for one or more weeks within a fixed or “floating time” system, which allows scheduling each year’s vacation during the most convenient week within a specified season. With timeshare, consumers have the opportunity to purchase time at resorts offering a wide range of amenities at different destinations. While many vacation ownership villas have two bedrooms and two baths, floor plans range from studios to three or more bedrooms.

Pricing: With vacation ownership, consumers buy in increments of one week. It is a one-time purchase, and owners also pay an annual maintenance fee, depending on the unit size, location and amenities of the resort. Timeshare is not intended to be an investment opportunity, rather an alternative to traditional vacation accommodations and a way to hedge against “vacation inflation.” According to a recently released Ernst & Young study, the weighted average price of a timeshare interval, or week, sold during 2005 was $17,797 USD.

 

Fractional Ownership / Private Residence Clubs

Overview: Fractional ownership buyers typically have a recorded deed and title. Fractional ownership has the benefits of second home ownership, but for a fraction of the cost and without the maintenance responsibilities. Considering the average vacation home buyer uses the property just three to four weeks a year, fractional ownership tends to be commensurate with actual use of a vacation home. Additionally, fractional properties are generally affiliated with high-end hotel companies or high-end boutique operators, so owners have the benefits of personalized services and amenities.

Pricing: According to the 2006 Fractional Interests Leisure Real Estate Market Report, fractional pricing ranges from $60,750 to $649,564 USD per interest, based on floor plan, location and size of the fraction. In addition to the purchase price, there are annual maintenance fees, which in 2005 averaged $5,575 USD.

 

Destination Clubs

Overview: Members of a destination club are not buying a specific property, but rather the right to use any of a portfolio of homes owned or operated by the club company. With few exceptions, they offer a non-equity-based membership emphasizing a broad selection of vacation home experiences. Most destination clubs also offer members concierge services.

Pricing: The Fractional Interests study also states that the average length of stay at destination clubs ranges from one to nine weeks, with costs including a one-time fee of $20,000 to $1.5 million USD, which is typically between 80 and 100 percent refundable if they choose to exit the program. Annual dues range from $1,500 to $30,000 USD. The club may also charge a nightly fee while guests are in residence.

 

Condo Hotels

Overview: Condo hotels offer a portion of their hotel room inventory for sale to the public. The owner may use it for vacation or corporate housing needs, or place it in a rental program, typically managed by the hotel. Owners then receive proceeds from the rentals. Buyers enjoy the benefits of owning real estate in a desirable location coupled with hotel amenities and services. Annual dues also apply.

Pricing: Condo hotel pricing varies by real estate market trends; currently there are a few options available for condo hotels in Vallarta.

 

Traditional Second Home Ownership

Overview: Viewed as a lucrative financial investment, traditional second home ownership appeals to those seeking a vacation setting to share with family and friends and/or use for business whenever they choose. Owners have full responsibility for maintaining the property, which can include hiring a management company. Homes purchased in popular tourist regions can generate revenue for the owner because of the willingness of tourists to pay high rental rates.

Pricing: In Vallarta, condominiums can range from $100,000 to over $1 million USD and homes commonly from $250,000 to over $2 million.

 

Vacation Assessment Questionnaire

“There are several key factors to consider when evaluating vacation home options,” explained Nusbaum. “ARDA recommends asking lifestyle assessment questions to help consumers match the best vacation home to meet their needs and budget.”

Adapted from an article supplied by the American Resort Development Association, a Washington D.C.-based professional association representing the vacation ownership and resort development industries.

 

- Spanish below -

Con el evolutivo mercado vacacional de hoy, los consumidores se encuentran con un cada vez más creciente y diverso mercado y opciones para vacacionar, de acuerdo con el American Resort Development Association (ARDA – Asociación Americana de Desarrollos Vacacionales). Para seleccionar la residencia vacacional que más se adecua al estilo de vida y sueños vacacionales, los consumidores deben educarse acerca de la terminología del mercado y las opciones de propiedad, así como valorar sus preferencias, expectativas de viaje y presupuesto.

“Términos como ‘escriturado’, ‘residencias en propiedad fraccional’, ‘club de vacaciones’ y ‘tiempo compartido’ se escuchan a menudo debido a un creciente interés en propiedades vacacionales que van más allá de las tradicionales instalaciones o una segunda casa”, dice Howard Nusbaum, presidente y director ejecutivo de ARDA. “Elegir entre exactamente lo que estos productos ofrecen y para quién son más adecuados puede confundir hasta a los consumidores más sofisticados”. 

Cuatro de cada 10 compras son un segundo hogar, que se usa como inversión o como propiedad vacacional, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, y se espera que esta tendencia siga creciendo mientras los Baby Boomers entran en sus años de mayores ingresos. La creciente variedad de opciones de casas vacacionales está redefiniendo los viajes de placer, con las siguientes categorías de productos.

 

Propiedades Tiempo compartido/Vacacionales

Generalidades: El tiempo compartido puede ser adquirido a través de un régimen de propiedad escriturable, con derecho de uso, o como un programa de puntos. Los propietarios compran una villa vacacional por una o más semanas en un sistema de tiempo fijo o “flotante”, el cual les permite programar las vacaciones de cada año durante la semana más conveniente en una temporada dada. Con el tiempo compartido, los consumidores tienen la oportunidad de adquirir semanas en hoteles que ofrecen una gran variedad de instalaciones en diferentes destinos. Aunque muchas villas tienen dos habitaciones y dos baños, los planos de distribución van desde estudios hasta tres o más habitaciones.

Precios: Con el tiempo compartido, los consumidores adquieren incrementos de una semana. Es una compra única, y los propietarios también pagan una cuota anual de mantenimiento, dependiendo del tamaño de la unidad, la ubicación y las instalaciones del hotel. El tiempo compartido no está considerado como una oportunidad de inversión, sino como una alternativa a las instalaciones vacacionales tradicionales y una manera de contrarrestar la “inflación vacacional”. De acuerdo con un estudio reciente de Ernst & Young, el precio promedio de un intervalo de tiempo compartido, o sea una semana, fue de $17,797 USD en el 2005.

 

Propiedad Fraccional / Clubes de Residencias Privados

Generalidades: Los compradores de propiedad fraccional típicamente tienen una escritura y un título. La propiedad fraccional tiene los beneficios de una segunda casa pero por una fracción del costo y sin las responsabilidades de mantenimiento. Considerando que el comprador promedio utiliza la propiedad entre tres y cuatro semanas al año, la propiedad fraccional tiende a ser proporcional con el uso actual de una casa vacacional. Además, las propiedades fraccionales usualmente están afiliadas con hoteles de lujo o con operadores boutique, por lo que los usuarios obtienen los beneficios de servicios e instalaciones personalizados.

Precios: De acuerdo con el reporte de bienes raíces Fractional Interests Leisure del 2006, los precios de propiedad fraccional van desde los $60,750 hasta los $649,564 USD, dependiendo de la distribución, ubicación y tamaño de la fracción. Además del precio de compra, hay cuotas anuales de mantenimiento, las cuales en el 2005 promediaron $5,575 USD.

 

Club Vacacional

Generalidades: Los miembros de un club vacacional no están comprando una propiedad específica, sino el derecho de utilizar cualquiera de un portafolio de casas operadas o propiedad del club. Con algunas excepciones, ofrecen una membresía no-participativa que se enfoca en la amplia selección de hogares vacacionales. La mayoría de los clubes vacacionales también ofrecen a sus miembros servicios de concierge.

Precios: El estudio de Intereses Fraccionales también menciona que la estancia promedio en los clubes vacacionales es desde una hasta nueve semanas, y los costos incluyen una cuota única de $20,000 hasta $1,500,000 USD, la cual es usualmente devuelta en un 80% a 100% si se decide salir del programa. Las cuotas anuales van desde los $1,500 hasta los $30,000 USD. El club puede cobrar una cuota por noche mientras los huéspedes ocupan la residencia.

 

Condo Hoteles

Generalidades: Los condo-hoteles ofrecen una porción de su inventario de habitaciones a la venta al público. El propietario puede usarlo para vacacionar, para necesidades de alojamiento corporativas, o para colocarlo en un programa de rentas, típicamente administrado por el hotel. Los propietarios después reciben ingresos de las rentas, y también disfrutan los beneficios de tener la propiedad de un bien raíz en una ubicación deseable así como las instalaciones y servicios de un hotel. También aplican cuotas anuales.

Precios: Los precios de los condo-hoteles varían dependiendo de las tendencias en los mercados de bienes raíces; actualmente existen algunas opciones disponibles para condo-hoteles en Vallarta.

 

Propiedad Tradicional de una Segunda Casa

Generalidades: Visto como una lucrativa inversión financiera, la compra tradicional de una segunda casa atrae a aquellos que buscan un destino vacacional para compartir con su familia y/o amigos y para utilizarla como un negocio cuando lo deseen. Los propietarios tienen la responsabilidad completa de mantener la propiedad, lo cual puede requerir la contratación de una compañía de administración. Las casas adquiridas en regiones turísticas populares pueden generar ingresos para el dueño por la voluntad de los turistas de pagar altas rentas.

Precios: En Vallarta, los condominios pueden variar desde $100,000 hasta más de $1,000,000 USD y las casas comúnmente desde $250,000 hasta más de $2,000,000 USD.

 

Cuestionario de Valuación Vacacional

“Hay varios factores clave para considerar cuando se evalúan las opciones de residencia vacacional”, explica Nusbaum. “ARDA recomienda hacer preguntas sobre el estilo de vida para ayudar a los clientes a encontrar la mejor residencia vacacional que cumpla con sus necesidades y presupuesto”.

Adaptado de un artículo provisto por la American Resort Development Association, una asociación profesional con base en Washington D.C. que representa la propiedad vacacional y las industrias de desarrollo turístico.