What we can establish as being “a success”? Well, in 2000 Puerto Vallarta had roughly $50 million in resort real estate sales (“resort real estate” is defined as real estate purchased primarily by retirees or second-home purchasers). There were rarely homes selling for more than $1 million and few large real estate developments. In 2007, there was more than $500 million in resort real estate sales, with condos selling for over $2 million and homes in excess of $5 million. There were more than 100 developments spread out around Banderas Bay, allowing Puerto Vallarta to lead in sales volume for resort real estate in Mexico, ahead of major markets such as Los Cabos, Acapulco and Cancun.

So what happened? How did Vallarta become so successful?

Actually, it wasn’t planned that way. Puerto Vallarta was more of an accidental success story. While Cancun and Los Cabos were planned as resort destinations from the beginning, with FONATUR, the tourism resort development arm of the Department of Tourism, actually building planned resort developments, FONATUR was not involved in Puerto Vallarta. There was no plan; it was more of a mosaic of different thoughts, ideas and inspirations of some unique individuals, people who came not just from Mexico but from all over the world for a little bit of paradise.

Real estate development in Puerto Vallarta began simply enough in the ‘50s and ‘60s, with small-time Mexican builders putting up homes for Americans on the hillside behind Vallarta. There were enough Americans living there that the area became known as “Gringo Gulch.” The most popular builders of this time were Freddy Romero and Guillermo Wulff. Romero was known for planning the layout of the homes with a stick, drawing out the rooms in the dirt of the property. The style they incorporated, including the introduction of the cupola, would become what is known today as Puerto Vallarta’s architectural style. At this time, there were a couple of three-star hotels but no condominiums. It was a simple market built on the desire of Gringos to have a home here.

In the ‘70s, as Puerto Vallarta became more popular, largely because of two of its most famous residents — Richard Burton and Elizabeth Taylor, demand was created for four- and five-star hotels, primarily in the Hotel Zone. Gringo Gulch was filling up, so builders such as Wulff, now joined by others such as Bernardo Applegate, started building farther south, on the hillside of Conchas Chinas. Homes became larger and more stylish as homeowners and Wulff tried to outdo one another with each home built. Small condominium projects were introduced, but they were just that — quite small, with less than 20 units.

As the demand for real estate in Vallarta increased and Vallarta entered the ‘80s, larger condominiums developments were built. Los Muertos beach became popular for both hotels and condominiums, Rosalinda Perez building one of the first large condo projects along this beach. Guillermo Wulff expanded his construction business by moving into hotel and condominium development. Because financing was difficult to obtain and Wulff always seemed to be short on cash, he built by granting units to those involved in the project. The electrician, plumber, window supplier, etc. would all end up with condominiums — an easy way for Wulff to finance his ever larger real estate developments.

It was in the ‘80s that the Martinez Guitron brothers came from Guadalajara and developed a piece of land between the Hotel Zone and the airport that, at the time, locals thought was too far from town to ever be popular, called Marina Vallarta. This was the beginning of Grupo Situr, which would have similar developments and hotels throughout Mexico by the mid ‘90s. One of the first to build in Marina Vallarta, really helping get the development going, was Guillermo Wulff. This time, he got old friend Liz Taylor to help with the marketing of his latest and largest development to date, Club de Tenis, Puesta del Sol. He had built homes for both Burton and Taylor over the years and informed her if she bought one of the units, he’d give her a second one free. Liz arrived in town with George Hamilton, and a picture was taken with Liz, George and Guillermo. It was a brilliant marketing move, and after that, everyone wanted a condo in the same place as Liz Taylor. Marina Vallarta offered larger sites for developers along the oceanfront and inside the marina. Soon, five-star and Gran Turismo hotels were built, moving Vallarta in a new direction. Nuevo Vallarta, a similar development in the neighboring state of Nayarit, was also developed around this time, but it was having difficulty getting going; it was just too far out of town. Vallarta’s first gated community, Sierra del Mar, also was introduced at this time by the Osuna family, situated just south of Vallarta on the hillside of the Sierra Madre foothills.

As Vallarta moved into the ‘90s, development continued in Marina Vallarta and Nuevo Vallarta, primarily condominiums and large hotels. As Vallarta continued to grow, people started looking at smaller communities to the north, such as Bucerias, La Cruz de Huanacaxtle, Sayulita and San Pancho, to build their homes. Oceanfront property in Vallarta was becoming expensive and limited, so they moved farther north.

In 1994, however, Mexico began to run into problems. Interest rates shot up, credit was impossible to come by, and many large developers, such as Grupo Situr, did not survive. These were tough years for real estate development in both Mexico and Puerto Vallarta. Development slowed down and did not really recover until the beginning of the next century, in the 2000s.

And did it ever recover! The existing mega-developments of Nuevo and Marina Vallarta finally began to fill up, with sub-developers picking up whatever remaining lots were still available. In Nuevo Vallarta, where Canadian Graciano Sovernigo had moved to develop Paradise Village, this sleeping development was now in hot demand for home, condo and hotel development. Two golf courses were added, as well as a marina. To the north, another major mega-development, Punta Mita, was created, along with Flamingos next to Nuevo Vallarta. These projects were in development at the end of the ‘90s or beginning of the 2000s, but were having difficulty finding investors. However, what they did do was offer choice development properties with all the infrastructure in place, so when the market really kicked off in 2003, they were ready.

So, what happened to start the incredible growth the region saw begin at this time? It was a combination of the 9/11 disaster in the United States and its economic recession after the tech bubble burst. Hardworking Americans had a wake-up call and started rethinking their lives, how much they were working and if they were really enjoying themselves with their families, as they should be. They had been burned by the stock market and thought that real estate would be a good place to have their money this time. And it was when Baby Boomers were just starting to retire. Mexico was temperately warm, friendly and very close by. The Mexican economy was doing well, and the country and government were stable. But most importantly, with mega-developments already offering prime real estate ready for building, the region was ready.

Condominium projects and expensive home developments took off around the bay. Today, there are five mega-developments, with more than 100 projects under construction. There are seven golf courses, with three more in the planning or development stage. There are three marinas, with more boat slips than anywhere else in Mexico. And Vallarta, or Costa Vallarta as the region is now known, continues to offer myriad real estate options and price points. Although there are now million-dollar homes and condos available up and down the coast, there are still properties available for around $100,000 USD — you just won’t be on the beach.

Puerto Vallarta has a number of advantages over other resort destinations in Mexico. An important advantage is the hills of the Sierra Madres that surround the bay. This has allowed for homes on the hillside to be nearly as valuable as beachfront because of the spectacular views they can offer. This is something that Cancun, and Los Cabos to a certain extent, can’t provide. Puerto Vallarta also has the downtown central area, which has retained its charm and character. There is the Malecon boardwalk, unique to the town, along with a river running through the middle of town, creating the Cuale island — the town’s “Central Park.” To the south, it is rich in tropical foliage, whereas to the north it becomes semi-arid. There are numerous rivers flowing into beautiful Banderas Bay, a bay perfect for boating, offering wind for sailors nearly every day of the year. Vallarta is close to major markets in the USA and has excellent airlift from major airlines servicing the region. Although there was no major plan established for the destination, all the pieces necessary to create a successful resort real estate destination were in place when the demand built up in 2003.

When you lay it all out like that, it’s actually quite easy to see how Puerto Vallarta became a successful resort real estate destination.

- Spanish below -

¿Cómo podemos definir “exitoso”? Bien, en el año 2000 Puerto Vallarta tenía apenas $50 millones de USD en ventas de bienes raíces turísticos (un “bien raíz turístico” se define como una propiedad generalmente adquirida por retirados o personas que compran una segunda propiedad de descanso). Rara vez se vendían casas por más de $1 millón de USD y había sólo unos cuantos desarrollos grandes de bienes raíces. En el 2007 se registraron más de $500 millones de USD en ventas de bienes raíces, con condominios que se vendieron en precios superiores a los $2 millones y residencias por más de $5 millones de USD. Había más de 100 desarrollos esparcidos en Bahía de Banderas, convirtiendo a Puerto Vallarta en el líder en volumen de ventas de bienes raíces turísticos en México, superando a mercados principales como Los Cabos, Acapulco y Cancún.

¿Cómo ocurrió? ¿Cómo es que Vallarta se volvió tan exitoso?

De hecho, no estaba planeado así; Puerto Vallarta fue algo así como una historia accidental de éxito. Cancún y Los Cabos fueron planeados como destinos turísticos desde el comienzo con FONATUR, la institución de desarrollo turístico de la Secretaría de Turismo construyendo los desarrollos, a diferencia de Puerto Vallarta, que no tuvo la participación de éste. No había un plan; era algo más como un mosaico de pensamientos diferentes, ideas e inspiraciones de algunos individuos únicos, de gente que no sólo venía de México, sino de todo el mundo para disfrutar un poco del paraíso.

El desarrollo de los bienes raíces en Puerto Vallarta comenzó de manera sencilla en los 50’s y 60’s, con pequeños constructores mexicanos que hacían casas para los norteamericanos en las colinas detrás de Vallarta. Había tantos estadounidenses viviendo en el área que se le comenzó a llamar “Gringo Gulch”. Los constructores más populares de la época fueron Freddy Romero y Guillermo Wulff. Romero fue conocido por trazar con un palo la distribución de la casas sobre la tierra de la propiedad. El estilo que incorporaron, incluyendo la introducción de cúpulas, sería lo que hoy se conoce como el estilo arquitectónico de Puerto Vallarta. En ese tiempo había un par de hoteles tres estrellas, pero no había condominios; era un mercado sencillo construido a base del deseo de algunos estadounidenses por tener una residencia aquí.

En los 70’s, mientras Puerto Vallarta se volvía más popular, en gran medida por dos de sus residentes más famosos – Richard Burton y Elizabeth Taylor, surgió la demanda por hoteles de cuatro y cinco estrellas, principalmente en la Zona Hotelera. Gringo Gulch se estaba llenando, así que constructores como Wulff se unieron con otros como Bernardo Applegate y comenzaron a construir más al sur, en las colinas de Conchas Chinas. Las casas se hicieron más grandes y con más estilo mientras los propietarios y Wulff trataban de superarse uno a otro con cada casa que construían. Se introdujeron pequeños proyectos en condominio, pero eran sólo eso – bastante pequeños, con menos de 20 unidades.

Mientras la demanda por bienes raíces en Vallarta aumentaba en los 80’s, comenzaron a construirse desarrollos de condominios más grandes. La playa de Los Muertos se hizo popular tanto para hoteles como para condominios; Rosalinda Pérez construyó uno de los primeros grandes proyectos de condominios en esta playa y Guillermo Wulff expandió su negocio de la construcción al entrar en el desarrollo de hoteles y condominios. Puesto que era difícil obtener financiamiento y los Wulff siempre parecían estar cortos de dinero, su manera de construir era dar unidades a aquellos involucrados en el proyecto. El electricista, el plomero, el proveedor de ventanas, etc., acababan con un condominio – una forma sencilla para que Wulff pudiera financiar sus desarrollos más grandes de bienes raíces.

Fue en los 80’s que los hermanos Martínez Güitron vinieron de Guadalajara y desarrollaron un terreno entre la Zona Hotelera y el aeropuerto, que en ese tiempo estaba demasiado lejos del pueblo para ser popular, y lo llamaron Marina Vallarta. Este fue el comienzo del Grupo Situr, el cual para mediados de los 90’s tendría desarrollos similares y hoteles en todo México. Uno de los primeros en construir en Marina Vallarta, y que realmente ayudó a que desapegara el desarrollo fue Guillermo Wulff. Esta vez se reunió con su vieja amiga Liz Taylor para que le ayudara con el mercadeo de su último y más grande desarrollo a la fecha, Club de Tenis Puesta del Sol. Él había construido casas para Burton y Taylor a lo largo de los años, y le propuso que si compraba una de las unidades, le daría la segunda gratis. Liz llegó al pueblo con George Hamilton y fue tomada una foto donde aparecen Liz, George y Guillermo, lo que fue una brillante estrategia de mercadeo, pues después de eso todos querían un condominio en el mismo lugar que Liz Taylor. 

Marina Vallarta ofrecía terrenos más grandes frente al mar y dentro de la marina para los desarrolladores y pronto se construyeron hoteles de cinco estrellas y Gran Turismo, perfilando a Vallarta en una nueva dirección. Nuevo Vallarta, un desarrollo similar en el estado vecino de Nayarit, también se desarrolló en esta época, pero tenía dificultades para despegar pues estaba muy lejos del pueblo. La primera comunidad privada de Vallarta, Sierra del Mar, también fue introducida en ese tiempo por la familia Osuna, y fue situada justo al sur de Vallarta en los pies de las colinas de la Sierra Madre.

Mientras Vallarta entró en los 90’s, el desarrollo continuó en Marina Vallarta y Nuevo Vallarta, consistiendo principalmente de condominios y grandes hoteles. Mientras Vallarta crecía, la gente comenzó a poner su atención en las pequeñas comunidades al norte, como Bucerías, La Cruz de Huanacaxtle, Sayulita y San Pancho para construir sus casas. Las propiedades frente al mar en Vallarta se estaban volviendo caras y limitadas, por lo que la construcción se movió al norte.

Sin embargo, en 1994 México comenzó a enfrentar problemas económicos. Las tasas de interés se dispararon y era imposible encontrar créditos, por lo que muchos grandes desarrolladores como Grupo Situr no pudieron sobrevivir. Estos fueron años difíciles para el desarrollo de bienes raíces en México y Puerto Vallarta. El desarrollo se desaceleró y realmente no se recuperó sino hasta el comienzo del siguiente siglo, en la primera década del 2000.

¡Y vaya qué si se recuperó! Los mega desarrollos existentes de Nuevo y Marina Vallarta comenzaron a llenarse, y los subdesarrolladores tomaban todos los lotes que quedaban disponibles. El canadiense Graciano Sovernigo se mudó a Nuevo Vallarta para desarrollar el Paradise Village, pues este tranquilo desarrollo experimentaba una fuerte demanda para desarrollos de casas, condominios y hoteles. Se construyeron dos campos de golf, así como una marina. Más al norte se creó otro mega desarrollo, Punta Mita, junto con Flamingos en Nuevo Vallarta. Estos proyectos estuvieron en desarrollo a finales de los 90’s y principios del 2000, pero tuvieron dificultades en encontrar inversionistas. Sin embargo, lo que hicieron fue ofrecer propiedades selectas con toda la infraestructura necesaria, y cuando el mercado realmente despegó en el 2003, estaban listos.

Así que, ¿qué fue lo que dio inicio al increíble crecimiento que ha tenido esta región? Fue una combinación del desastre del 9/11 en los Estados Unidos y su recesión económica después de que estallara la burbuja tecnológica. Los estadounidenses trabajadores vieron la realidad desde otro ángulo y comenzaron a reconsiderar su vida, cuánto estaban trabajando y si en realidad estaban disfrutando de su familia como deberían. Habían sido perjudicados por el mercado de valores y pensaban que los bienes raíces serían un buen lugar para invertir su dinero durante este tiempo. Además, esto ocurrió cuando los Baby Boomers apenas comenzaban a retirarse; México es cálido, amigable y está muy cerca, la economía mexicana iba bien, y el país y gobierno eran estables. Pero de manera más importante, cuando los mega desarrollos comenzaron a ofrecer las mejores propiedades de bienes raíces listas para construir, la región estaba lista.

La construcción de proyectos de condominios y costosos desarrollos residenciales despegó en toda la bahía. Hoy hay cinco mega-desarrollos, con más de 100 proyectos en construcción, siete campos de golf y tres en etapa de planeación o desarrollo. Hay tres marinas, con más muelles que ningún otro lugar en México, y Vallarta, o Costa Vallarta, como ahora se conoce a la región, continúa ofreciendo una enorme cantidad de opciones en bienes raíces y precios. Aunque ahora hay casas con valor de varios millones de USD y condominios disponibles por toda la costa, todavía hay propiedades disponibles por cerca de $100,000 USD – sólo que no están en la playa.

Puerto Vallarta tiene un número de ventajas sobre otros destinos turísticos en México. Una ventaja importante es que las colinas de la Sierra Madre rodean a la bahía, y esto ha permitido que las casas en las colinas valgan casi lo mismo que aquellas en la playa debido a las espectaculares vistas que tienen. Esto es algo que Cancún y Los Cabos, hasta cierto grado, no pueden ofrecer. Puerto Vallarta también tiene el área central del pueblo, la cual ha conservado su encanto y personalidad. Hay un Malecón, único de este pueblo, a lo largo de un río que corre por la mitad del pueblo, creando la Isla Cuale – el “Central Park” del pueblo. Hacia el sur hay un rico follaje tropical, mientras que el norte se vuelve semi-árido. Hay numerosos ríos que corren hacia la bella Bahía de Banderas, la cual es perfecta para hacer vela y ofrece viento casi todos los días del año. Vallarta está cerca de los principales mercados de los Estados Unidos y tiene un excelente servicio aéreo provisto por las principales aerolíneas que atienden la región. Aunque no había un plan maestro para el destino, todas las piezas necesarias para crear un exitoso destino turístico de bienes raíces estaban en su lugar cuando la demanda se generó en el 2003.

Cuando se observa bajo esa perspectiva, de hecho es bastante sencillo ver cómo Puerto Vallarta se convirtió en un exitoso destino de bienes raíces.