Ejido Land in Mexico

How Realistic and Reasonable is acquiring Ejido Land in Mexico?

Every day more people are hearing about ejidos and are getting more familiar with ejido processes and formalities. Actually, ejidos represent a very interesting topic for investors in real estate and tourism because a considerable amount of land in Mexico belongs to ejidos, and an important amount of these ejidos are located in coastal areas. This article intends to provide a general overview of ejidos in Mexico and the processes available to convert ejido land into sellable property, taking into consideration the most common inquiries I have been asked in working on ejido matters.

History - Classification of Properties

In Mexico all real estate is classified either as public, private or social property. This classification is derived from in the Mexican Constitution of 1917, which states that “the ownership of the lands and waters comprised within the limits of the national territory originally corresponds to the nation, which has the right to transfer the ownership of such (lands and waters) to individuals to constitute private property. . .”
Public property: The ownership, use and enjoyment of public property is exclusive to the Mexican nation (natural resources, minerals, seas, rivers, lakes, lagoons, etc). Ownership rights cannot be transferred to any individual, however exclusive rights to use and enjoy some types of public property can be acquired under certain restrictions via “concessions” for a given length of time, i.e. federal zone concessions. It is important to note that all individuals have the right (non exclusive) to use public property.
Private property: All individuals and entities can acquire full ownership and domain over private property, which is transferable without any restriction except those established by the parties in such sale and by law, i.e. condominium property regime, zoning and construction ordinances.
Please note that the above is always subject to the restriction of Article 27 of the Mexican Constitution which establishes that no foreign individual or entity can acquire direct ownership of properties within the restricted zone (all lands located within 100 kilometers of any Mexican border and within 50 kilometers of any Mexican coast line).
Social property: is “held” by a group of people. Social property includes those properties held by ejidos, indigenous communities and agrarian colonies. Under this classification, members of ejidos, indigenous communities and agrarian colonies acquire use and enjoyment rights only.
At this point we will focus our attention on the ejidos and the process of converting their social property into Private Property.
Thanks to reforms to the Agrarian Law made in 1992, ejido members can now acquire ownership to the land they hold via PROCEDE (procedure for ejido rights certification) and DOMINIO PLENO (full ownership) procedures. They can then transfer it to any third party, including foreigners.

PROCEDE - Certification of Ejido Rights

In 1992, due to generalized conflicts existing within the ejidos regarding tenancy of land, the government recognized the need to regularize and give certainty to the tenancy of the land already ‘granted’ to ejidos. It therefore decided to stop granting more land to ejidos. Due to this circumstance a process called PROCEDE (Procedimiento de Certificacion de Derechos Ejidales / Procedure for Certification of Ejido Rights) was created under the current Agrarian Law.
By means of PROCEDE each class of ejido land is surveyed, numbered and assigned to each ejido member on an individual basis via ‘titles’ or ‘certificates’.
Prior to 1992 ejido members only acquired rights to use and enjoy the land, and were unable to transfer their rights to a third party as they did not ‘own’ the property. Through PROCEDE, among other things, ejido members are now able to:
  • Assign their rights to parcels between members of ejido;
  • Inherit their ejido rights;
  • Enter into long term (30 years, renewable) association agreements with third parties to exploit their parcels and common use land; and
  • Acquire full ownership and title to solares (lots) and transfer them to any third party including foreigners, without restrictions.

For the above, PROCEDE is the process to certify ejido rights by means of which the ejido land is surveyed, classified (solares, parcels and common use land) and assigned to ejido members.

Clases of Ejido Land 

PROCEDE classifies ejido land in the 3 following manners:
  • Parcels: Areas assigned for individual use and enjoyment. The rights to this type of land are assigned individually to each ejido member and are subject to be assigned among ejido members or subject to joint venture agreements; and can be converted into private property via the DOMINIO PLENO procedure.
  • Common use land: Areas that belongs to all or some ejido members ‘in common’.
  • Solares: These are the urban area lots granted to each ejido member. Solares are granted through ‘Property Titles’ and the ejido members acquire full ownership and are able to transfer them to any third party without restriction (including foreign individuals and entities) as they are the ‘owners’. Solares do not comprise a classification of ejido land by themselves; actually they belong to a class called “Human Settlement Land”, which is the urbanized area within an ejido that guarantees the community coexistence; i.e. schools, areas reserved to community works and public services, etc.

This land, with the exception of solares, is not sellable or subject to embargo, prescription or lien.
Ejido members only acquire use and enjoyment rights to parcels and common use land, which are recognized or supported by ‘certificates’. However, these certificates are not ‘property titles’ and they can only be transferred to other ejido members at this point.

Dominio Pleno (Full Ownership) - Conversion of Ejido Land to Private Property 

In order to convert ejido ‘parcels’ into private property, the ejido members should apply for the ‘dominio pleno’ (full ownership) to the parcels they were assigned once the PROCEDE is complete. This will provide them with a property title that can be transferred to any third person, including foreign individuals or entities, and that accredits the ownership over such land.
Only members of ejidos in which the ‘majority’ of parcels have been assigned via PROCEDE can acquire DOMINIO PLENO over their land. By means of this procedure, the ‘certificados parcelarios’ are cancelled and substituted by ‘property titles’ that attest to the full ownership over such land.
The parcels converted to private properties by following the ‘dominio pleno’ procedure are totally sellable. However, the first sale is subject to “right of first refusal” that is given to the ejido representatives (comisariado ejidal), 30 days prior the sale, in writing and before a notary and two witnesses. If this notification is not made the sale can be nullified.
None of these procedures, PROCEDE or DOMINIO PLENO are automatic; the ejido must invoke and carry out all procedures and formalities of law related and together with the respective agrarian authorities to complete them, which in some cases take years to complete.


According to most recent statistics published by the agrarian authorities, 52% of Mexican territory is comprised of social property, 40% of private property and 8% of public property.
In addition to the above, an important amount of social property belongs to ejidos that are located in the coastal areas, which certainly increases the interest of real estate and tourism business investors in this type of land. For all of the above, in order to determine how realistic and reasonable acquiring ejido land in Mexico is for you, the following premises are to be considered:
  • Solares are sellable to any third party, including foreign individuals or entities, as the ejido members are the owners and ‘title holders’.
  • Parcels are not sellable or subject to fractioning or subdivision if they are not converted to private property, by means of PROCEDE and DOMINIO PLENO.
  • Rights to parcels not converted into private property can be assigned only between ejido members of the same ejido and the assignment is subject to various formalities.
  • All assignments of rights to parcels must be recorded before the National Agrarian Registry (RAN) and the existing parcel certificate has to be cancelled in order for a new one to be issued in favor of the new ‘certificate’ holder.
  • No Mexican or foreign entity or foreign individual can become an ejido member.
  • Parcels converted into private property are sellable, but the first sale is subject to the notification of ‘right of first refusal’. If this notification is not made the sale can be nullified.
  • Parcels and common use land can be subject to long term (30 years, renewable) agreements (lease, use and usufruct, joint venture).
  • Common use and human settlement land (except for solares) are not sellable or subject to conversion into private property.

In dealing with an ejido the first thing that is recommended is to do the necessary background research of the ejido to determine when it was created, if it has entered PROCEDE and DOMINIO PLENO and where it lies in these procedures. Once the above information is obtained the different scenarios available for acquiring the land can be explored.
For more information contact Ana Lilia Lozano at alozano@mexicolaw.com.mx

- Spanish below -

Cada día más personas están escuchando acerca de los ejidos y se están familiarizando con los procesos y trámites ejidales. De hecho, los ejidos representan un tema muy interesante para los inversionistas en el negocio de bienes raíces y el turismo, esto se debe a que una cantidad considerable de tierra en México pertenece a los ejidos, y a que una cantidad importante de estos ejidos se encuentran en zonas costeras. Este artículo pretende dar una visión general de los ejidos en México y los procesos que permiten convertir las tierras ejidales en propiedad vendible, tomando en consideración las preguntas más comunes que me han hecho trabajando en asuntos ejidales. 

Historia - Clasificación de Propiedades

En México todos los bienes inmuebles se clasifican ya sea en propiedad pública, privada o social. Esta clasificación se deriva de la Constitución Mexicana de 1917, que establece que “la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares constituyendo la propiedad privada…”  
La Propiedad Pública: El dominio, uso y disfrute de la propiedad pública es exclusivo de la nación Mexicana (recursos naturales, minerales, mares, ríos, lagos, lagunas, etc.) Los derechos de propiedad de los bienes públicos no pueden transferirse a ninguna persona; sin embargo, los derechos exclusivos de uso y disfrute de algunos tipos de bienes públicos pueden ser adquiridos bajo ciertas restricciones a través de “concesiones” por un determinado período de tiempo; como por ejemplo, las concesiones de zona federal. Es importante señalar que todos los individuos tienen el derecho (no exclusivo) de usar los bienes de propiedad pública. 
Propiedad Privada: Todas las personas y entidades pueden adquirir la propiedad plena y dominio los bienes de propiedad privada, misma que es transferible sin ninguna restricción, excepto por aquellas restricciones establecidas por las partes en dicha venta y por la Ley, como por ejemplo, las establecidas para el régimen de propiedad en condominio, el uso de suelo y en materia de construcción. 
Tenga en cuenta que lo anterior esta sujeto a la restricción del artículo 27 de la Constitución Mexicana que establece que ninguna persona o entidad extranjera puede adquirir el dominio directo de propiedades en la zona restringida (todas las tierras ubicadas dentro de una franja de 100 kilómetros de cualquier frontera de México y dentro de una franja de 50 kilómetros de cualquier línea costera de México). 
Propiedad Social: Es aquella “detentada” por un grupo de personas. La propiedad social incluye aquellas propiedades sujetas al régimen ejidal, comunidades indígenas y colonias agrarias. Bajo esta clasificación, los miembros de los ejidos (ejidatarios), comunidades indígenas y coloniasagrarias solamente adquieren derechos de uso y goce. 
En este punto centraremos nuestra atención en los ejidos y el proceso de convertir su propiedad social en propiedad privada. 
Gracias a las reformas a la Ley Agraria realizadas en 1992, los ejidatarios pueden ahora adquirir la propiedad de las tierras que detentan a través del PROCEDE (procedimiento de certificación de derechos ejidales) y del procedimiento de DOMINIO PLENO. Una vez hecho lo anterior, podrán transferirlos a terceros, incluyendo a los extranjeros. 

PROCEDE - Certificación de Derechos Ejidales 

En 1992, debido a conflictos generalizados dentro de los ejidos respecto de la tenencia de la tierra, el gobierno reconoció la necesidad de regularizar y dar certidumbre a la tenencia de la tierra que ya había sido ‘dotada’ a los ejidos y decidió suspender la dotación de más tierras a los ejidos. Debido a esta circunstancia un proceso llamado PROCEDE (Procedimiento de Certificación de Derechos Ejidales) fue creado bajo la Ley Agraria vigente. 
Por medio de PROCEDE cada tipo de tierra ejidal es delimitada, numerada y asignada a cada ejidatario individualmente a través de “títulos” o “certificados”. 
Antes de 1992, los ejidatarios sólo adquirían derechos de uso y goce de tierras y no podían transferir sus derechos a un tercero ya que no “eran dueños” de las mismas. A través del PROCEDE, entre otras cosas, los ejidatarios ahora pueden: 
  • Ceder sus derechos parcelarios entre los ejidatarios del mismo ejido; 
  • Heredar sus derechos ejidales; 
  • Celebrar contratos de asociación de largo plazo (30 años, prorrogables) con terceros para la explotación de sus parcelas y tierras de uso común; y 
  • Adquirir la propiedad plena y títulos respecto de solares (lotes) y transferirlos a terceros, incluidos los extranjeros, sin restricciones. 
Por lo anterior, PROCEDE es el procedimiento de certificación de derechos ejidales a través del cual los terrenos ejidales son delimitados, clasificados (solares, parcelas y tierras de uso común), y asignados a los ejidatarios. 

Tipos de Tierras Ejidales

PROCEDE clasifica las tierras ejidales en 3 tipos: 
  • Parcelas: Tierras asignadas para uso y goce individual. Los derechos sobre este tipo de tierras son asignados individualmente a cada ejidatario y pueden ser cedidos entre los ejidatarios del mismo ejido o pueden ser sujetos a contratos de asociación en participación con terceros; y se puede convertir en propiedad privada mediante el procedimiento de DOMINIO PLENO (ver mas adelante).
  • Tierras de Uso Común: Áreas de tierras que pertenecen a todos o algunos ejidatarios “en común”. 
  • Solares: Estos son los lotes del área urbana otorgada a cada ejidatario. Los solares se otorgan a través de “Títulos de Propiedad” y los ejidatarios adquieren la propiedad plena de los mismos y son capaces de transmitirlos a terceros sin restricciones (incluyendo a personas y entidades extranjeras) ya que son los “dueños” de los mismos. Los solares no son un tipo de tierra ejidal por sí mismos; de hecho pertenecen a un tipo llamado “Tierra de Asentamientos Humanos”, la cual es el área urbanizada dentro de un ejido que garantiza la convivencia de la comunidad; por ejemplo, escuelas, áreas reservadas para trabajos comunitarios y los servicios públicos, etc.

Esta tierra (Asentamiento Humano), con excepción de los solares, no es vendible ni esta sujeta a embargo, prescripción o gravamen. Los ejidatarios sólo adquieren derechos de uso y goce de parcelas y tierras de uso común, que se reconocen y acreditan a través de “certificados”. Sin embargo, estos certificados no son “títulos de propiedad” y en este punto sólo pueden ser transferidos a otros ejidatarios. 

Dominio Pleno – Conversión de Tierras Ejidales a Propiedad Privada 

Para convertir “parcelas” ejidales en propiedad privada, los ejidatarios deben solicitar el “dominio pleno” respecto de las parcelas que les fueron asignadas una vez que el PROCEDE se haya completado. Esto les proporcionará un título de propiedad que acreditara que son propietarios de las mismas, y que les permitirá  transferirlo (el titulo) a cualquier tercera persona, incluyendo a personas o entidades extranjeras. Sólo los ejidatarios de los ejidos en los que la “mayoría” de las parcelas hayan sido asignadas a través de PROCEDE podrán adquirir el DOMINIO PLENO sobre sus tierras. Por medio de este procedimiento, los “certificados parcelarios” son cancelados y sustituidos por “títulos de propiedad” que prueban la propiedad plena sobre esas tierras. 
Las parcelas convertidas en propiedad privada a través del procedimiento de “dominio pleno” son totalmente vendibles. Sin embargo, la primera venta estará sujeta a la notificación del “derecho de tanto” que se deberá realizar a los representantes del ejido (comisariado ejidal), 30 días antes de la venta, por escrito y ante notario y dos testigos. Si esta notificación no se realiza la venta podrá ser anulada. 
Ninguno de estos procedimientos, el PROCEDE o DOMINIO PLENO son automáticos; el ejido debe invocar y llevar a cabo, junto con las autoridades agrarias respectivas, todos los procedimientos y formalidades de ley para su realización, mismos que en algunos casos, toma años en completarse. 


Según las estadísticas más recientes publicadas por las autoridades agrarias, el 52% del Territorio Mexicano está compuesto de propiedad social, el 40% de propiedad privada y el 8% de propiedad pública. 
Además de lo anterior, una cantidad importante de propiedad social pertenece a los ejidos que se localizan en las zonas costeras, lo que sin duda aumenta el interés en este tipo de tierras de los inversionistas en los negocios de bienes raíces y turismo. Por todo lo anterior, para determinar qué tan realista y razonable es para usted la adquisición de tierras ejidales en México, primeramente debe considerar las siguientes premisas: 
  • Los solares son vendibles a terceros, incluyendo a las personas o entidades extranjeras, dado que los ejidatarios a quienes les fueron otorgados, son dueños y “detentan un titulo” sobre los mismos.
  • Las parcelas no son vendibles o sujetas a fraccionamiento o subdivisión si no se convierten en propiedad privada, esto por medio del PROCEDE y el DOMINIO PLENO.
  • Los derechos (uso y goce) de las parcelas que no se han convertido en propiedad privada sólo se pueden ceder entre los ejidatarios del mismo ejido; y la cesión estará sujeta a diversas formalidades. 
  • Todas las cesiones de derechos parcelarios deben ser registradas ante el Registro Agrario Nacional (RAN) y el certificado parcelario existente deberá ser cancelado a fin de que uno nuevo se emita a favor del nuevo titular de dichos derechos. 
  • Ninguna entidad Mexicana o extranjera, ni individuo extranjero puede convertirse en ejidatario. 
  • Las parcelas convertidas en propiedad privada son vendibles, pero la primera venta estará sujeta a la notificación del “derecho de tanto”. Si esa notificación no se realiza la venta podrá ser anulada. 
  • Las parcelas y terrenos de uso común pueden estar sujetos a contratos de largo plazo (30 años, prorrogables), tales como arrendamiento, uso y usufructo, asociación en participación, etc. 
  • Las tierras de uso común y de asentamiento humano (con excepción de solares) no son vendibles ni pueden convertirse a propiedad privada. 

Al tratar con un ejido lo primero que se recomienda es realizar una investigación de los antecedentes del ejido, esto para determinar cuándo se creó, si se ha comenzado con el PROCEDE y el DOMINIO PLENO y donde se encuentra en estos procedimientos, en su caso. Una vez que la información anterior se obtiene, los diferentes opciones disponibles para la ejidales podrán ser explorados.
Para mayores informes comuníquese con Ana Lilia Lozano a la siguiente dirección de correo electrónico inquire@mexicolaw.com.mx